Según las estimaciones del Banco de España, nuestro país necesitará un millón de viviendas más en 2028. En palabras de la subgobernadora de la entidad, Soledad Núñez, durante su intervención en el Forbes Economic Summit: “Desde 2021, se ha acumulado un déficit estimado de unas 750.000 viviendas, que podría aumentar en otras 300.000 entre 2026 y 2028”.
La construcción de vivienda pública no despega y buena parte de los proyectos impulsados por administraciones no encuentra una empresa dispuesta a ejecutarlos. Así, numerosas promociones, rehabilitaciones y actuaciones sobre suelo público no se llevan a cabo finalmente.
El Banco de España calcula que solo en 2025 se formaron alrededor de 240.000 hogares, mientras que se terminaron unas 92.000 viviendas. La diferencia ocasiona la gran presión que soporta el mercado residencial. También evidencia el gran reto al que se enfrentan las administraciones para dinamizar la construcción.
Innumerables proyectos de vivienda pública sin adjudicar
Un informe de licitaciones.io, plataforma especializada en análisis y monitorización de la contratación pública, analiza los datos oficiales de la Plataforma de Contratación del Sector Público. El documento indica que al menos 129 licitaciones públicas relacionadas con vivienda han quedado completamente desiertas en lo que va de 2026. Un presupuesto conjunto de 128,5 millones de euros no ha podido adjudicarse. De estas 129 licitaciones completamente desiertas, 74 correspondían a proyectos de construcción o rehabilitación.
El informe resalta que, además, otras 20 licitaciones dejaron lotes sin adjudicar, tras adjudicar solo una parte. En conjunto, el estudio contabiliza 149 licitaciones y 255 lotes desiertos durante 2026. De estos 255, 214 lotes no recibieron ni una sola oferta. En los restantes sí hubo empresas interesadas, pero las propuestas fueron excluidas.
El presupuesto fijado por una Administración no es suficiente para cubrir los costes reales que afronta la constructora. En esos casos, las empresas pueden no presentarse. Más aún si consideran que los riesgos de ejecución, los plazos o las condiciones del contrato reducen demasiado la rentabilidad de la obra.
Y no solo la vivienda está afectada por esta situación en la construcción. Datos de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) apuntan a que durante la primera mitad de 2026 se identificaron 1.130 concursos sin concurrencia.
Una tendencia que se consolida y las razones principales que lo explican
Hasta el 21 de septiembre de este año, el 10,4% de las licitaciones de vivienda resueltas había quedado desierto. La proporción fue del 10,9% tanto en 2025 como en 2021. Esto señala una tendencia estable desde hace un lustro. Así, alrededor de una de cada diez licitaciones públicas de vivienda lleva cinco años terminando sin adjudicatario.
Uno de los motivos de consolidación de esta tendencia es sin duda la evolución de los costes de construcción. El encarecimiento de los materiales, de la energía y de otros componentes ha ocasionado una reducción significativa de los márgenes de beneficio de las compañías del sector.
Además, ese encarecimiento generalizado de los costes y subida de precios de la vivienda está asfixiando también a las familias, por la diferencia entre ingresos y gastos. La renta real disponible de los hogares se ha multiplicado por 1,8 en España desde 1980, frente al 1,6 en la Unión Monetaria Europea. Pero lo verdaderamente impactante: los precios de la vivienda se han multiplicado por 3,5 en nuestro país, frente al 1,8 de la eurozona.
Núñez ha explicado que el esfuerzo para comprar una vivienda crece por encima de la renta de los hogares, lo que hace que cada año sea más difícil para una familia media acceder a una hipoteca en condiciones razonables. La subgobernadora ha defendido que aumentar la oferta de vivienda asequible constituye ahora mismo una prioridad económica.
La Banca permanece estable, pese al riesgo inmobiliario
El sector bancario español cerró el primer trimestre de 2026 con una rentabilidad sobre recursos propios del 17,3%. Este dato está más de cuatro puntos por encima de la media desde 2022. Además, una cobertura de liquidez del 169,5%, muy por encima del mínimo regulatorio del 100%.
Las ratios de capital también alcanzaron máximos de los últimos años. Para Núñez, estos datos reflejan un sistema rentable, capitalizado y con capacidad de absorber perturbaciones. Señaló además que “El problema de la vivienda no está suponiendo un problema hoy por hoy para el sistema financiero”.
También descartó que el mercado se enfrente hoy a la misma combinación de riesgos que precedió a la crisis de 2008. Señaló que los criterios de concesión hipotecaria siguen siendo prudentes y se mantienen lejos de los máximos históricos. Aun así, pidió mantener la vigilancia y aplicar políticas de oferta eficaces. Al fin y al cabo, vivienda y crecimiento económico guardan relación, especialmente en nuestro país.
Un problema europeo que perdura y se intensifica
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos estructurales de la Unión Europea. El encarecimiento sostenido de los precios, la creciente presión del alquiler en las grandes ciudades y la escasez de oferta de vivienda asequible han configurado un escenario que ya no es coyuntural, sino una transformación profunda del mercado inmobiliario europeo. Así se recoge en el Plan europeo de vivienda asequible.
La crisis residencial en Europa sigue perpetuando la subida de los precios de compra y alquiler muy por encima de los ingresos de los hogares. El aumento de los costes de construcción, la escasez de suelo disponible y la insuficiente vivienda asequible lastran la capacidad de respuesta del mercado. Los años se suceden y las previsiones inmobiliarias siguen pesimistas, al igual que las del sector de la Construcción en España y Europa.
El resultado es un problema que trasciende el ámbito social y se convierte en un desafío económico y demográfico de gran magnitud. La dificultad para acceso a la vivienda afecta a la movilidad laboral, la emancipación de los jóvenes, las desigualdades territoriales e incluso a la competitividad de las economías urbanas europeas.
El nuevo marco europeo plantea una combinación de instrumentos que incluyen mayor coordinación entre administraciones, nuevas herramientas financieras europeas, reformas estructurales orientadas a mejorar el funcionamiento del mercado residencial y mecanismos de seguimiento dentro del Semestre Europeo.
El enfoque comunitario apuesta por ciertas medidas clave, entre las que destacan:
- Reforzar el parque público de vivienda.
- Promover la rehabilitación intensiva del parque existente.
- Facilitar la movilización de suelo para nuevos desarrollos residenciales.
- Acelerar la construcción industrializada a fin de aumentar la capacidad productiva y reducir costes.
- Proponer la calificación permanente de viviendas públicas para garantizar que el parque público mantenga su carácter asequible indefinidamente.
- Definir una fiscalidad orientada a incentivar el alquiler asequible.
Por otro lado, el Plan europeo señala oportunidades determinantes para paliar los efectos de esta persistente crisis:
- Impulso de nuevas plataformas de inversión vinculadas al Banco Europeo de Inversiones.
- Reprogramación de fondos europeos hacia proyectos de vivienda asequible.
- Revisión de las normas de ayudas de Estado para favorecer la vivienda social.
La propuesta de Ley de Vivienda Asequible, presentada el pasado 8 de septiembre de 2026, aterriza el enfoque de la Comisión Europea y le otorga un marco normativo, con el objetivo de reducir el estrés habitacional.
