El precio de la vivienda mantiene su tendencia al alza, arrancando fuerte este 2026. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del primer trimestre de este año, publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los inmuebles se encarecieron un 3,5% respecto al trimestre anterior (mayor alza trimestral desde el segundo trimestre del año pasado, cuando el precio creció un 4%). En comparación con el mismo periodo del año pasado, la subida es del 12,9%. Esta tasa es la más elevada desde el primer trimestre de 2007, cuando subió un 13,1%. Con esta subida del primer trimestre, el precio de la vivienda libre acumula 48 trimestres consecutivos de alzas interanuales. Con la propiedad en segundo plano, el centro de atención lo acapara el mercado del alquiler, donde la bajada de la oferta añade dificultades a un escenario ya de por sí complicado con los precios alcistas. Sin embargo, los expertos ya identifican señales de próxima estabilización que podrían anunciar un posible cambio de tendencia a corto o medio plazo. Todo ello tiene su repercusión en la economía del país: vivienda y crecimiento económico en España siguen íntimamente ligados, tal como señalan los ajustes de las previsiones económicas del FMI.
Mercado del alquiler, clave en el contexto de la vivienda
Según el Observatorio del Alquiler, el mercado seguirá acusando la falta de viviendas disponibles en España en 2026. La entidad prevé que la oferta se reduzca un 2,1%, hasta las 669.529 viviendas. Son 14.391 menos que en el ejercicio anterior. Además, advierte que la oferta de vivienda todavía no ha alcanzado un punto de estabilización.
La presión de la demanda se sitúa en una media nacional de 141 interesados por cada vivienda de alquiler en un periodo de diez días. Supone un repunte del 25,9%, frente a los 112 contactos de hace un año.
La competitividad por la vivienda es crítica en ciudades como Barcelona, que encabeza la presión de la demanda con 453 personas por inmueble. A la ciudad condal le siguen Vizcaya (191), Baleares (147), Zaragoza (127), Álava (122) y Madrid (118), entre otras. Todas ellas extremadamente lejos del umbral de 15 contactos que el observatorio considera un mercado equilibrado. En el lado opuesto se sitúan Badajoz (12), Ávila (11) y Jaén (10), por debajo de ese nivel.
Causas de la reducción de la oferta en el mercado del alquiler
El informe del Observatorio del Alquiler, relativo al primer trimestre, atribuye la destrucción de oferta a dos grandes causas.
En primer lugar, al efecto de la regulación en las zonas declaradas tensionadas, que sigue expulsando viviendas del mercado residencial. Cataluña prevé una reducción hasta los 96.742 inmuebles, mientras que la Comunidad de Madrid se mantiene como la autonomía con mayor parque en alquiler del país, con alrededor de 150.000 inmuebles. Por su parte, País Vasco registra la mayor caída autonómica estimada, del 11,1%.
La presión se concentra en las grandes áreas metropolitanas y en los principales destinos turísticos. Madrid, Cataluña, la Comunidad Valenciana y Andalucía reúnen ya al 60% de la población española, mientras que provincias como Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga acumulan buena parte de la tensión sobre el mercado residencial.
En segundo término, el Observatorio subraya el impacto de episodios climáticos severos. Las lluvias intensas e inundaciones (acontecidas en enero y febrero) redujeron la oferta en el sur peninsular. Destacan las caídas proyectadas en Cádiz (-26,8%) y Almería (-10,6%), las provincias más perjudicadas por estos fenómenos.
Subida de precio del alquiler: media por encima de los 1200 euros
El barómetro sitúa el alquiler medio en España en 1.205 euros mensuales. Representa un incremento interanual del 5,1%.
Frente al aumento del año anterior (7,2%), los expertos señalan que podríamos estar en la antesala de una progresiva desaceleración. Aunque la tendencia alcista aún persiste en la mayoría del territorio: 12 provincias aún rebasan los 1.000 euros al mes.
En mayo, los alquileres han subido en todo el país, con la única excepción de Barcelona. Así, el alquiler sube en Alicante (8,3%), Palma (8,2%), Madrid (7,8%), Sevilla (6,7%), Málaga (5,2%), Valencia (5,1%) y Bilbao (4,2%).
Madrid se mantiene en la capital con los alquileres más caros (23,4 euros/m2), seguida por Barcelona (22,5 euros/m2) y Palma (19,2 euros/m2). A continuación están San Sebastián (18,6 euros/m2), Málaga (16,5 euros/m2), Valencia (16,5 euros/m2) y Bilbao (15,6 euros/m2).
Por el contrario, Ourense (7,9 euros/m2) y Zamora (8,1 euros/m2) son las capitales con la renta más económica.
Consecuencias: endeudamiento y paulatina desaparición de la propiedad
El precio del alquiler consume ya el 34% de la renta de los inquilinos y uno de cada tres jóvenes emancipados cae en situación de pobreza, según datos de la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie).
Menos de la mitad de los jóvenes logran tener casa propia, solo el 40%.
La propiedad entre hogares jóvenes ha caído 24 puntos desde 2008, cuando el 65% de los jóvenes contaban con una casa propia.
El número de hogares arrendados casi se ha duplicado en dos décadas, pasando de 2,1 millones a 3,9 millones. La cifra representa el 20,2% del total.
La diferencia entre las distintas modalidades de tenencia es amplia: mientras el gasto medio en vivienda representa el 18,8% de la renta disponible del conjunto de los hogares, ese porcentaje alcanza el 34,2% en los alquileres a precio de mercado.
El bajo rendimiento de la construcción agrava el problema. Entre 2021 y 2025, España construyó 454.000 viviendas nuevas frente a los 965.000 hogares creados en ese mismo periodo. Eso supone que solo se pusieron a disposición de las personas el 45% de las viviendas necesarias para absorber la nueva demanda. La construcción residencial sigue lejos de lo necesario. La escasez de mano de obra especializada, la dificultad de los procesos urbanísticos y los cambios demográficos obstaculizan seriamente la mejora.
Influencia de la vivienda en la previsión de crecimiento
El Fondo Monetario Internacional considera que la crisis de vivienda en España es un factor determinante para el crecimiento económico del país. De hecho, el último ajuste a la baja se debió a este motivo, en conjunto con las consecuencias por el conflicto en Oriente Medio.
La institución multilateral prevé un crecimiento de la economía española del 2,1% este año, con una reducción de 2 décimas por los motivos anteriormente indicados.
En materia de vivienda, el organismo duda que el control de precios del alquiler adoptado en Cataluña pueda ser eficaz para mejorar la situación. Su recomendación es suprimirlos tras su período inicial de tres años, siempre y cuando una evaluación rigurosa no recomiende lo contrario.
Desde la implementación de la regulación autonómica en Cataluña, la subida de los alquileres se ha contenido. Aunque también se ha dado una reducción de la oferta y un desplazamiento de pisos hacia usos alternativos (venta o alquiler de temporada), apunta el FMI. Por ello, aconseja desarrollar políticas que incrementen la construcción y aceleren los procesos urbanísticos y de concesión de licencias. Incluye la reactivación de la reforma de la Ley del Suelo para reducir la inseguridad jurídica y liberar más suelo edificable.
A corto plazo, España seguirá liderando el crecimiento europeo
De cara al 2027, el fondo estima un crecimiento del PIB español del 1,8%. El dato suma una décima más que hace tres semanas, pero una menos que en enero. Este vaivén de décimas no supone gran diferencia en cuanto a las previsiones, pero sí indica el momento de fragilidad e incertidumbre que atraviesa la economía mundial.
Pese a todo, el FMI destaca que España disfruta de una posición de liderazgo europeo. Si los conflictos en Oriente no empeoran o se alargan, nuestro país terminará el año como la economía europea que más crecerá este año y el próximo. Una tendencia ya consolidada, pues, tras la recuperación de la pandemia, España encadenará un lustro encabezando el crecimiento en Europa. Entre 2023 y 2027, si se cumplen las previsiones del FMI, España liderará el crecimiento entre las grandes economías europeas, por delante de países como Alemania, Francia, Austria, Holanda o Italia.
