El alquiler de temporada sigue imparable. Mientras que la oferta de alquiler permanente cayó un 33% en los últimos 5 años, la de alquiler temporal se triplicó. Según Idealista, estos alquileres crecieron un 232% y ya suponen el 14% del total. En conjunto con la alta demanda (y escasa oferta), y otros factores que repasamos más adelante en este artículo, se explica la fuerte apuesta por el modelo de inversión inmobiliaria llamado Build to Rent (BTR) o construir para alquilar. Esto es, invertir en construcción de viviendas que, por su alta demanda, serán solo para alquiler.
El gran salto fue en 2021, cuando el BTR pasó de una inversión mundial de 71.100 millones de dólares a más de 117.000 M$.
En España, el salto llegó un poco más tarde. De 500 unidades BTR en 2019, a 3.917 en 2022 y 9.361 en 2023, según Atlas Real Estate. Así, en esos años (2019 a 2023), la actividad fue intensa en nuestro país, liderada por inversores y promotores.
En 2023, el incremento de costes (suelo, construcción y financiación) empezó a afectar al ritmo de los proyectos. Pese a ello, ese año el mercado BTR creció en España un 27%, con más de 11.000 viviendas. Además, el 6% de los proyectos de las principales promotoras pasaron del modelo Build to Sell (construcción para venta) a Build to Rent.
Actualmente, el mercado está en fase de expansión en España. De hecho, el interés de los inversores institucionales sigue incrementándose, especialmente por el formato más asequible, pues se contempla como una opción para paliar la crisis de vivienda.
Según los expertos, la regulación y legislación son cruciales para proporcionar certidumbre y seguridad jurídica a los inversores, lo cual permitiría mayor impulso a su crecimiento.
Alquiler permanente frente a alquiler temporal
En 2023, el 19,2% de la población vivía de alquiler en España, un incremento importante respecto al 14,3% de 2008, año de la crisis inmobiliaria. El mercado no ha hecho más que aumentar desde entonces, debido a la actual crisis habitacional.
Pero no solo es llamativo que el alquiler haya ido ganando terreno a la compra en un país tradicionalmente de propietarios como España. En los últimos años, llama la atención la progresión del alquiler de temporada respecto al permanente.
Desde 2019, el mayor incremento de la oferta de alquiler de temporada se observa en Málaga (466% más), Alicante (309%), Sevilla (279%), Valencia (276%), Barcelona (244%), Bilbao (217%) y Palma (208%). Los incrementos inferiores al 200% (que equivale a triplicarse) están en Madrid (159%) y San Sebastián (136%).
Barcelona es la capital en la que los alquileres de temporada tienen más representación sobre el total del mercado: llegan al 46% de toda la oferta. Así, es la capital donde la oferta de alquiler permanente ha caído más, un llamativo 75%. La oferta se ha reducido a menos de la mitad en Oviedo (-55%), San Sebastián (-54%) y Las Palmas de Gran Canaria (-51%). Por su parte, Madrid ha visto reducida su oferta en un 46%.
Este 2024, los datos del tercer trimestre, comparados con 2023, reflejan una reducción del 5% en el volumen de oferta de alquiler permanente disponible en España. Por lo tanto, se confirma la continuidad de la tendencia, con las consecuencias que conlleva, sobre todo en relación al incremento de los precios.
El mercado Build to Rent (BTR)
El BTR o alquiler profesional es un modelo de inversión en alquiler muy popular en Estados Unidos, Reino Unido o Alemania. Por lo general, el proyecto BTR suele pertenecer a inversores institucionales, administración pública y, en menor proporción, a las promotoras.
Este segmento es más interesante para los inversores institucionales porque no está condicionado por el ciclo económico y, por tanto, genera ingresos más estables. Así, el riesgo operacional asociado a la gestión de vivienda en alquiler se atenúa.
Pero estos no son los únicos inversores. Si hace pocos años estos proyectos eran accesibles solo para inversores de gran capacidad como los anteriormente mencionados, ahora se puede llegar a invertir sin tanto esfuerzo, gracias al auge de las formas alternativas de inversión, como el crowdfunding inmobiliario.
El caso de España es un poco distinto. Menos conocido en nuestro país, aquí el mercado Build to Rent comenzó en 2019. Su propuesta: un concepto de alquiler basado en un amplio abanico de servicios de primer nivel, en combinación con un inmueble icónico en las principales ciudades españolas, como Madrid o Barcelona.
En España, lo más habitual es que el alquiler esté en manos de pequeños propietarios particulares. Pero una parte importante de la oferta BTR en desarrollo o con fecha de finalización en 2024 y 2025 es de titularidad pública o se desarrolla bajo acuerdos público-privados.
El mercado del BTR en España hoy
La rentabilidad inmobiliaria en España sigue siendo alta. La del alquiler se ha mantenido por encima del 6% en los dos últimos años. Esto ejerce un notable interés para los grandes inversores nacionales e internacionales, que se ven atraídos por la inversión inmobiliaria en general, y las nuevas modalidades del alquiler en particular, entre ellas el BTR.
Destaca el creciente protagonismo de éste en las carteras de inversión de los grandes fondos: de representar un 17% de la inversión en 2022, a alcanzar el 34% el año pasado. Un ejemplo es la alemana DWS, que en el año 2019 comenzó a fijarse en estos proyectos y ya ha alcanzado acuerdos por más de 3.400 viviendas.
Según un análisis de Activum Real Estate Consulting, Madrid lidera el mercado del BTR, con un total de 5.859 viviendas que representan el 46% del total de viviendas BTR disponibles. Esto supone un aumento del 115% respecto al año anterior.
Este crecimiento refleja no solo la tendencia alcista de esta modalidad de vivienda, sino también su popularidad en la capital y localidades del alrededor, como Torrejón de Ardoz, donde alcanza más del 10% de la oferta total.
La capital está seguida de cerca por Andalucía, con 2.484 viviendas BTR y Comunidad Valenciana, con 1.861. Cataluña también está entre los primeros, con 1.123 viviendas.
Actualmente, el mercado BTR está en fase de maduración en nuestro país, con un mayor enfoque en la calidad, la sostenibilidad y la innovación en el desarrollo de proyectos.
Nuevas necesidades de alquiler
Las soluciones de alquiler flexible son la opción más demandada entre un número cada vez mayor de personas con circunstancias personales temporales o cambiantes a corto-medio plazo (trabajos remotos, separaciones, movilidad profesional, etc.). El auge del alquiler temporal y sus nuevos formatos, como el BTR, así lo demuestran.
Y con el cambio de las circunstancias vitales, cambian también las necesidades del alquiler. Así por ejemplo, la tecnología juega un papel protagonista en el éxito del modelo BTR y otras nuevas modalidades del Living. Los servicios como IPTV, conectividad 5G y redes multiservicio, entre otros, no solo mejoran la experiencia del inquilino, sino que también incrementan el valor de las propiedades. Estos servicios de tecnología digital son determinantes, por ejemplo, en el caso de las viviendas para nómadas digitales.
Los momentos vitales transitorios definen las necesidades de cada vez mayor número de personas en la sociedad actual. Esto confluye con factores internos del propio mercado inmobiliario y se traduce en este aumento de la demanda de alquiler temporal, que vemos que se prevé que continúe en el corto plazo. Al fin y al cabo, el mercado inmobiliario no es más que un reflejo de los hogares y las personas que los habitan.
