El crowdfunding inmobiliario es un modelo de inversión participativa para financiar proyectos inmobiliarios a través de las aportaciones económicas de particulares, que pueden ser profesionales del sector o no. Se da especialmente en las fases iniciales de un proyecto inmobiliario. La financiación de este puede completarse con financiación bancaria más adelante, cuando el proyecto ya está en fase de ejecución (construcción).

El crowdfunding inmobiliario tiene su origen, principalmente, en la dificultad y alto coste de acceso a la financiación clásica, pero también al interés de pequeños inversores, que lo perciben como mejor opción frente a productos financieros de mayor riesgo, como la Bolsa o los depósitos bancarios. 

Este modelo, por un lado, democratiza la inversión inmobiliaria, permitiendo a los pequeños inversores acceder a grandes oportunidades. Por otro lado, prescinde de los grandes intermediarios financieros, los bancos, para, en su lugar, obtener el impulso económico a través de las aportaciones de los inversores.

Crowdfunding o financiamiento colectivo

El crowdfunding es un modelo colaborativo de financiación de proyectos de toda índole, basado en las tecnologías digitales. Reúne a multitud de personas para hacer una inversión conjunta o financiar un proyecto para el que no tendrían capacidad individualmente.

Según los expertos, las plataformas de crowdfunding ofrecen cinco ventajas clave: 

• Eficiencia.
• Alcance.
• Facilidad de presentación.
• Marketing y publicidad integrados.
• Validación del concepto casi inmediata. 

Actualmente, gracias a la tecnología digital, el crowdfunding se aplica a múltiples ámbitos.

En el sector inmobiliario, han surgido multitud de plataformas de financiación participativa que ofrecen proyectos inmobiliarios a los pequeños inversores interesados. 

Durante las fases iniciales del proyecto, el promotor inmobiliario acude a estas plataformas proptech especializadas, llamadas “Plataformas de Servicios de Financiación Participativa” (PSFP). Estas actúan como intermediarios para la incorporación de inversores al proyecto y escaparates virtuales de los proyectos disponibles para financiar.

Mercado del crowdfunding inmobiliario

A nivel global, el crowdfunding inmobiliario acumulaba en 2022 más de 45.200 millones de euros, según datos extraídos del último informe Real Estate-Crowdfunding Report. Así, frente a los 36.000 millones acumulados hasta finales de 2021, el incremento en 2022 fue del 25,5%. Este importante crecimiento también se refleja en el mercado de la Unión Europea, con 9.800 millones de euros en operaciones de financiación, según el informe.

Dos plataformas españolas se incluyen entre las 25 primeras por volumen de facturación dentro del mercado europeo. Son Urbanitae, en el puesto 16 (es, además, la plataforma líder en rentabilidad de toda la Unión Europea) y Housers, en el puesto 18.

La rentabilidad anual (TIR) del crowdfunding inmobiliario puede oscilar entre el 8% y el 20%, dependiendo del riesgo asumido. Por ejemplo Urbanitae cerró el 2023 con una TIR media del 16%, sin ocasionar pérdidas al inversor. Los inversores escogen una o varias promociones de viviendas, diversificando también por ubicación y otras características; pero sin olvidar que no hay garantías de recuperar lo invertido.

Tipos de inversores en crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario incluye a inversores profesionales y no profesionales. La ley de Financiación Empresarial pone límites a la inversión en función del tipo de inversor.

• Inversores no profesionales o no acreditados: límite de 3.000€ por proyecto y de 10.000€ anuales entre todos los proyectos de su cartera de inversión entre todas las plataformas de crowdfunding en las que estén inscritos. También limita el tipo de proyectos, ya que su presupuesto no debe superar los 2 millones de euros.
  
• Inversores profesionales o acreditados: sin límite para invertir, pero los proyectos en los que se participe no podrán superar los 5 millones de euros. El inversor profesional puede ser tanto persona jurídica como física, estando sujetos ambos perfiles a ciertos requerimientos.

Perspectivas futuras del crowdfunding inmobiliario

Las previsiones del mercado mundial del crowdfunding inmobiliario son optimistas: podrían superarse los 30.000 millones de dólares en Estados Unidos, los 12.000 millones de euros en la Unión Europea y los 11.000 millones de euros en el resto del mundo, según último informe Real Estate-Crowdfunding Report.

Se estima que el volumen de negocio global del crowdfunding inmobiliario alcance los 868.982 millones de dólares en 2027, según la consultora inmobiliaria Facts Factors.

“Es posible que en 10 años, el crowdfunding inmobiliario suponga el 10% de la inversión inmobiliaria a nivel global”, según Alexis Rech, cofundador de Colombia Proptech.

Así mismo, se prevé mayor diversificación de las plataformas de crowdfunding hacia una variada gama de proyectos en diferentes ubicaciones y segmentos del mercado inmobiliario.

Por último, será muy importante el papel que jueguen las tecnologías digitales de última generación, como inteligencia artificial y blockchain. Serán determinantes para el desarrollo del crowdfunding inmobiliario a la hora de optimizar la transparencia, la eficiencia y la seguridad de las transacciones, entre otros aspectos de máxima relevancia.

Equity crowdfunding

Es una variante del crowdfunding en la que los inversores públicos del proyecto obtienen una parte proporcional del capital de la empresa. En esta modalidad, los inversores reciben un porcentaje de la propiedad, una participación financiera o el derecho a futuros ingresos. El individuo que invierte en el proyecto se convierte en accionista beneficiario de la empresa. Esta es la principal diferencia con el crowdfunding. En este se encuentran tanto grandes inversores profesionales acreditados como no acreditados.

Crowdlending

También llamado P2P (peer to peer) lending, es una modalidad de crowdfunding en la que numerosos inversores particulares financian proyectos mediante un préstamo colectivo, con una plataforma digital como intermediaria. Así, esta modalidad prescinde del banco para la obtención del préstamo. En su lugar, los inversores individuales prestan el dinero con unas condiciones determinadas de devolución e intereses. 

Tanto el crowdlending como el equity crowdfunding están en pleno desarrollo en el sector inmobiliario y forman parte de las innovaciones tecnológicas que están cambiando la forma en que compramos, vendemos y habitamos nuestros hogares. Desde la digitalización de procesos y trámites administrativos hasta la aparición de nuevas herramientas y actores, la tecnología digital en el sector inmobiliario está transformando la industria y aportando ventajas y oportunidades a todas las partes interesadas.