El precio de la vivienda en España y Portugal continuará con su tendencia al alza en el corto plazo. Se prevé que ambos registren la mayor subida del precio de la vivienda en Europa entre 2026 y 2029.
Para 2026, la previsión de crecimiento en España es del 9,1%, según los economistas europeos de S&P Global Ratings. La cifra sitúa a nuestro país como el segundo en el ranking de precios, solo por detrás de Portugal. El país luso lidera la escalada, con un aumento del 10% en el precio de la vivienda. El precio medio de la vivienda alcanzó un nuevo máximo histórico de 3.156 € por metro cuadrado en junio de 2026 (Portugal News).
En términos generales, se prevé que el precio de la vivienda residencial crezca en el continente un 4% este 2026. La estimación para 2027 es el aumento baje al 3%.
De cara a los próximos años hasta 2029, España se convertirá en el país donde más subirán los precios de la vivienda. Concretamente, lo harán un 7,4% y un 6,2% para 2027 y 2028, respectivamente. Polonia y Portugal cerrarán el top 3, que volverá a ser liderado por España en 2029, aunque con un incremento que se suaviza hasta el 5,4%.
Por su parte, Scope Ratings, principal agencia europea de calificación crediticia, estima que este aumento de precios reducirá la renta disponible de los hogares y mermará la asequibilidad. Según sus analistas, hay más riesgos de pérdidas para los propietarios y un debilitamiento de la demanda, incluso en aquellos mercados que no sufren una escasez estructural de oferta. La entidad señala la relevancia del conflicto de Oriente Medio en las estimaciones sobre la evolución de los precios de la vivienda en Europa. Los analistas anticipan un impacto en los inquilinos más vulnerables en caso de empeoramiento de la crisis, si el conflicto persiste y el clima económico se deteriora.
De hecho, los expertos coinciden en que, de mantenerse el conflicto, todos los segmentos se verán afectados, incluso comercial, logístico y oficinas, por problemas de asequibilidad para los inquilinos. Especialmente para aquellos en espacios con un alto consumo energético, derivados de una subida del gasto por el aumento del coste energético.
Factores que determinan el crecimiento de los precios de la vivienda
La agencia global de rating S&P destaca el impacto que el mercado laboral tiene en el mercado inmobiliario europeo. Señala que la creación de empleo y el aumento de salarios elevan el poder adquisitivo e impulsan la inmigración. Esto aumenta la demanda, cada vez más alejada de la oferta.
Al mismo tiempo, la entidad incide en que existen barreras administrativas en el sector de la construcción que lastran la creación de nuevos inmuebles.
El mercado laboral, acompañado de los tipos de interés y de nuevo el conflicto en Oriente Medio, ha elevado la previsión del IPC al 3,1% para la eurozona. Frente al 1,8% de anteriores previsiones, esta significativa subida influye en el coste de la vivienda.
La agencia de medición de riesgos destaca otros factores determinantes, a saber:
- Tendencias actuales en lo que respecta a la formación de hogares: mayor número de hogares unipersonales en zonas urbanas, con lo que ello supone, como que se requiere mayor número total de viviendas físicas para albergar a exactamente la misma cantidad de población, con alta concentración en la ciudad, lo que dispara el precio del metro cuadrado.
- Presión sobre los costes de la construcción, agravada por las consecuencias del conflicto de Oriente Medio, que a continuación revisamos con más detalle.
- Escasez de la oferta, en un contexto generalizado de crisis residencial en Europa. La entidad insiste en la probabilidad de continuidad de la escasez de producto, a pesar de las iniciativas políticas. Tanto es así que la crisis de la vivienda en la UE previsiblemente continuará como mínimo hasta 2030.
La influencia del conflicto en Oriente Medio
S&P señala que un escenario macroeconómico más moderado podría bajar ligeramente los precios de la vivienda en Europa. Ese escenario alternativo tiene que ver con la incertidumbre por la restricción del comercio marítimo a través del Estrecho de Ormuz.
Coincidiendo con Scope Ratings, S&P prevé que, si la situación se mantiene y el petróleo y el gas siguen subiendo, el aumento de costes irá trasladándose al precio de cada vez más productos y servicios, afectando a todos los sectores.
En inmobiliaria, el aumento de los costes de las materias primas reduce el rendimiento de las inversiones. Eso se traduce en un aumento del precio para los compradores.
Pero no solo eso, sino que el efecto no solo encarece la energía doméstica o el transporte de mercancías o baja la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Lo más acuciante es lo mucho que afecta a la construcción, un sector muy dependiente del coste energético.
El coste de la construcción podría llegar a elevarse entre un 7% y un 12%, y eso en un escenario de tensión moderada.
Y tampoco eso es todo. El aumento de costes ya empieza a endurecer las condiciones hipotecarias y frena las compraventas, disparando la presión sobre el alquiler aún más.
Y es que el escenario que dibuja el conflicto modifica por completo el contexto en que se determinan los tipos de interés. Si el conflicto se mantiene o agrava, acabará resultando en una inflación alta. En ese caso, el Banco Central Europeo (BCE) tendría que subir los tipos de interés para frenar los precios.
Si el BCE sube los tipos durante largo tiempo, el coste del dinero se eleva. El euríbor, que actualmente ronda el 2,2%, refleja rápidamente cualquier repunte de las expectativas sobre los tipos de interés oficiales. De hecho, el sector inmobiliario residencial a un lado y otro del Atlántico están viendo subir los costes hipotecarios, tanto en Europa como Estados Unidos.
Inversores y economistas coinciden en que las tasas hipotecarias subirán todavía más si el tráfico a través del estrecho de Ormuz continúa restringido.
Consecuencias adicionales:
No solo se trata de la inflación, los tipos de interés y el aumento de precios de las materias primas, que son las consecuencias más relevantes e influyentes. Existen otros efectos importantes que agravan la situación, como:
- Retracción del comprador nacional: ante la posibilidad de una crisis energética o económica, el comprador local tiende a posponer decisiones de endeudamiento.
- Volatilidad de los mercados financieros: cuando las bolsas caen debido al conflicto, el efecto riqueza desaparece. Los inversores disponen de menos liquidez para invertir en ladrillo.
- Turismo residencial en pausa: si el conflicto escala a nivel global, la inestabilidad en las rutas aéreas puede enfriar el interés de compradores extranjeros de larga distancia.
Informe BBVA Research: desaceleración de demanda y subida de precios en España
El último informe de BBVA Research apunta a la debilidad del sector de la construcción y de las empresas españolas respecto a las europeas. Según señala el estudio, la subida de los precios de la vivienda podría estar apoyando la rentabilidad. Pero la subida del coste de construcción (relacionado, como veíamos, con el conflicto de Oriente Medio), podría estar limitando este efecto. Además, las desviaciones en los plazos de ejecución de las obras es otro problema añadido en los desarrollos urbanísticos.
El informe apunta varias medidas a tomar para mejorar el margen de rendimiento, como la industrialización del proceso constructivo y el estudio profundo del coste del suelo y de las cargas urbanísticas asociadas a cada proyecto.
El informe de BBVA Research estima que, de cara a 2026-2027:
- La falta de oferta a precio asequible limitará las ventas (-1,6% en 2026 y 1,1% en 2027). Es decir, habrá una desaceleración de la demanda
- La construcción de vivienda nueva crecerá (12,5% en el bienio).
- Nada de lo anterior evitará la subida del precio: 10,2% en 2026 y 6,8% en 2027.
Para contribuir a paliar la situación, el informe aconseja:
- Recurrir a una mayor financiación externa (normalmente a través de préstamos bancarios).
- Destinar el montante extra a iniciar más obras, invertir en maquinaria o emplearlos como escudo en periodos de menor actividad.
A estas recomendaciones se suman algunas directrices políticas básicas, contenidas en el Plan Europeo de Vivienda Asequible, como:
- Movilización de fondos públicos y privados.
- Agilización de licencias de obra y reducción de la burocracia.
- Regulación de los alquileres turísticos.
- Rehabilitación y recuperación de edificios vacíos.
- Medidas de control de la especulación inmobiliaria.
En cualquier caso, la tendencia será difícil de invertir en los próximos años. Las agencias de calificación y organismos comunitarios prevén que los incrementos se moderen progresivamente, hacia subidas anuales más sostenidas (en torno al 3% o 5% según el país). España y Portugal mantendrán proyecciones de crecimiento de precios superiores a la media europea. Ello es debido principalmente a la presión migratoria y el atractivo inversor. En ambos países se prolongará la tensión por la accesibilidad a la vivienda.
