La financiación verde y social en Europa es una prioridad, y también uno de los grandes retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario a medio plazo. Si se logra alinear los intereses, tendencias y demandas del mercado inmobiliario con los principios de este tipo de financiación emergente, las sinergias pueden convertirse en una gran oportunidad de crecimiento. A continuación revisamos las oportunidades de la financiación verde inmobiliaria en Europa y sus principales mecanismos.
Sostenibilidad y financiación social en el sector inmobiliario
Los principios de sostenibilidad asociados al mercado inmobiliario pueden aplicar a diversos aspectos del sector. Principalmente, a los procesos de construcción sostenible y de rehabilitación energética de edificios. Es decir, proyectos que utilizan materiales, diseños y sistemas sostenibles que logran la reducción de emisiones. Pero también en proyectos que persigan la reutilización del espacio o el aprovechamiento de recursos (agua o energía). Así, la sinergia entre sostenibilidad e inmobiliaria colocaría a los bienes inmobiliarios dentro de los sistemas de la economía circular.
La descarbonización es uno de los aspectos más relevantes de las políticas europeas hoy en día. La Unión Europea ha hecho una clara apuesta por este objetivo, mediante el apoyo económico a la transformación del parque residencial y no residencial en los llamados net-zero buildings de aquí a 2050, o antes.
Ahora bien, en el entorno actual es difícil prever cómo se va a realizar esa transformación y cuánto costará. Lo que sí es evidente es que la vía por la que podrán obtener financiación pasa necesariamente por la identificación de su carácter de inversión sostenible.
En cualquier caso, los proyectos inmobiliarios están bien posicionados para obtener el carácter de inversión sostenible y servir de respaldo a la emisión de activos verdes. Esto es así porque se puede estimar en cuánto beneficiará a la sostenibilidad el hecho de convertir un edificio emisor de CO2 en uno de cero emisiones. La clave está en la valoración del edificio una vez que ha obtenido las nuevas condiciones.
Un sistema financiero en adaptación en la UE
En los próximos epígrafes repasamos los mecanismos de adaptación del sistema financiero que la UE está poniendo en marcha para una transición efectiva del modelo económico y financiero actual a uno sostenible y libre de huella de carbono.
El Plan de Acción de Finanzas Sostenibles de la UE
A día de hoy, el mercado financiero en Europa está aún en fase de adaptación a grandes cambios. Todos los estados tienen sendos planes para esta adaptación a medio plazo. Por ejemplo, la Agenda de Finanzas Sostenibles de la UE es un plan de acción que busca redirigir los flujos de capital hacia inversiones sostenibles, gestionar los riesgos financieros relacionados con el clima y la degradación ambiental, así como promover la transparencia y la visión a largo plazo en las finanzas. Este plan se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) y el Pacto Verde Europeo, y pretende financiar la transición hacia una economía sostenible.
Este plan tiene como fin último apoyar a las empresas y al sector financiero en la transición hacia una economía climáticamente neutra. Para ello, fomenta la financiación privada de proyectos y tecnologías en este ámbito. Este es un paso importante en la financiación de la transición.
Los pilares del Plan de Acción de Finanzas Sostenibles de la UE son tres principalmente:
- La Taxonomía: clasificación de las iniciativas sostenibles.
- La Divulgación: determina los estándares y garantiza el conocimiento general de la iniciativa.
- Las herramientas de Inversión: determinan los vehículos a través de los cuales la financiación será orientada fundamentalmente.
Las ‘herramientas de inversión sostenibles’ (el tercer pilar) hacen referencia al conjunto de ratings, estándares comunes y etiquetas que pretenden contribuir al incremento de la transparencia y la mitigación del riesgo de blanqueo ecológico o social. También conocido como greenwashing, se refiere a la práctica engañosa de presentar empresas, productos o servicios como más respetuosos con el medio ambiente y sostenibles de lo que en verdad son.
ASG y financiación verde en la Unión Europea
En este ámbito, la Comisión Europea considera que las calificaciones / ratings o criterios ASG (es decir, relativos a todas las áreas de sostenibilidad: Medioambiente, Sostenibilidad y Gobernanza) aún están faltos de transparencia en la actualidad. Para enmendar este problema, se ha presentado una Propuesta de Reglamento sobre proveedores de calificaciones ESG. Entrará en vigor el 2 de julio de 2026, estableciendo un marco común y vinculante para los proveedores de calificaciones ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) en la Unión Europea.
Así se abre la puerta a la posibilidad de que nuevas agencias de calificación entren en el mercado como Agencias ASG, supervisadas y autorizadas por ESMA1. Esto supone romper el monopolio de aquellas que contribuyeron a la crisis financiera.
Esta iniciativa es posiblemente única desde la perspectiva histórica en términos de medidas adoptadas en regulaciones financieras a nivel mundial.
Financiación privada y pública: bonos verdes, NGEU y más
Por otro lado, el estándar de “bono verde” europeo ha reducido las dudas sobre las fórmulas de rating sostenible a seguir. Se abre así la posibilidad de que la valoración inmobiliaria adapte su taxonomía y permita la obtención de una nueva fuente de financiación. Por tanto, la financiación privada a través de la emisión de bonos verdes es una vía a tener en cuenta.
Otra de las vías se encuentra en los apoyos públicos a la transición, donde el plan de financiación europea en materia de clima y energía es una de las iniciativas más relevantes. La UE está consolidando políticas públicas favorables a la acción por el clima. Algunos ejemplos son la tarificación del carbono (cuya regulación ya está transpuesta en la española), la disuasión de subvenciones perjudiciales para el medio ambiente y el cambio hacia las inversiones sostenibles. Todos ellos son principios de aplicación obligatoria a los fondos NextGeneration EU.
El fondo social para el clima establece que, entre 2026 y 2032 habrá disponible hasta 65.000 millones de euros aplicable a tres áreas: edificios, transporte por carretera y combustibles (aparte de otros dos fondos, uno de 55.000 millones, que afectan a proyectos de economía circular, y otro de 48.000 millones, para redes energéticas, entre otros proyectos).
Tarificación del carbono en Europa
Es un conjunto de mecanismos europeos para poner un precio a las emisiones de gases de efecto invernadero, principalmente dióxido de carbono (CO2).
El objetivo es incentivar la reducción de estas emisiones internalizando los costes de las emisiones y generando incentivos para su reducción. Para ello existen principalmente dos mecanismos: el Régimen de Comercio de Derechos de Emisión y los precios internos del carbono en las empresas.
Régimen de Comercio de Derechos de Emisión de la UE (RCDE UE):
Es un sistema de cap and trade (tope y comercio): un mecanismo dle mercado para reducir las emisiones de gases de efecto invernadero que establece un límite máximo («cap») a la cantidad total de emisiones permitidas y permite que las entidades reguladas (empresas, industrias) intercambien (comercien) permisos para emitir dentro de ese límite.
El límite máximo de emisiones se establece para ciertos sectores y se permite a las empresas comerciar con derechos de emisión. Así, pueden comprar o vender derechos de emisión en función de si sus emisiones están por encima o por debajo del límite establecido.
El precio de los derechos de emisión varía en función de la oferta y la demanda. Se considera que un precio alto incentiva la reducción de emisiones.
El RCDE UE se ha ido ampliando para cubrir más sectores y se espera que se fortalezca con la reforma del sistema actual, aumentando en los próximos años. La descarbonización y la eliminación gradual de los derechos de emisión gratuitos para la industria habrán de empujar su expansión al conjunto del sector industrial.
Precios internos del carbono:
Algunas empresas, incluso fuera del RCDE UE, establecen precios internos del carbono para sus inversiones. Esto les permite evaluar el impacto ambiental de sus decisiones y tomar medidas para reducir sus emisiones.
Este recurso puede ser utilizado como una herramienta para la toma de decisiones estratégicas y para internalizar los costes asociados con las emisiones.
