La vivienda se encuentra en el centro de atención de todo el país, tanto para los ciudadanos como para los políticos, que buscan fórmulas que ayuden a resolver lo que ya supone la primera preocupación de los españoles.
La crisis de vivienda encabeza la lista de problemas de España en el Barómetro de Opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de diciembre 2024, con un 22,3%.
El porcentaje sube al 35% en el último informe de la encuesta Eurobarómetro Standard para España 2024. De hecho, a nivel europeo, la crisis habitacional en Europa está presente en numerosos países.
Independientemente del porcentaje, lo que es evidente es que la vivienda en España es la primera fuente de preocupación de sus ciudadanos. El coste de la vivienda, ya sea en compra o en alquiler, es un asunto nacional de primer orden que no puede esperar más.
Hoy en día, el pago de la vivienda se lleva de media más del 40% de los ingresos, el nivel más alto desde 2011. En el alquiler, hay tanta escasez de oferta que, por cada vivienda, compiten 31 personas o familias.
Se trata de la segunda vez que la vivienda se coloca en el primer puesto de la lista de preocupaciones de los ciudadanos. La primera fue en septiembre de 2007, con un 37,3%.
El desempleo figura en segunda posición, con un 18,7%, y la situación económica ocupa el tercer lugar, con un 17,6%. Según la encuesta del CIS, a estos problemas le siguen otros que serán prioritarios este 2025, como los problemas políticos en general o la sanidad.
Pero de entre todos los temas preocupantes, la vivienda es la única problemática que aumenta de forma notable mes tras mes.
Vivienda, primera preocupación de los ciudadanos
La principal razón para que la vivienda esté a la cabeza de los problemas de España es que la subida de precios está descontrolada. La consecuencia directa y brutal es el altísimo endeudamiento que asumen las personas y familias para cubrir el coste de la vivienda. Los ciudadanos destinan en torno a la mitad de sus ingresos a las hipotecas.
En el alquiler, la situación no difiere demasiado. Persiste el incremento del esfuerzo asociado a la residencia en una vivienda de alquiler, en relación con la renta de los hogares. El mayor esfuerzo se concentra en las principales áreas urbanas y turísticas y entre los hogares con menores ingresos. Como consecuencia, España tiene una elevada proporción de hogares en situación de sobresfuerzo para afrontar el alquiler, que ronda el 40%.
La situación es crítica. Ni siquiera el Estado puede a día de hoy aliviar a los colectivos más vulnerables porque en los últimos años se ha producido un desmantelamiento del parque de vivienda pública. En el caso del alquiler, el número de viviendas sociales está por debajo del 3% del total del parque, mientras que la media europea es 9%. Según el Banco de España, faltan un millón y medio de viviendas de alquiler social en los próximos 10 años.
Subida de precios de la vivienda y consecuencias
En diez años, la vivienda ha subido casi un 50% y el alquiler, un 58%. En los últimos dos, los incrementos han sido especialmente llamativos. La situación es similar a 2007, año de la burbuja inmobiliaria.
Las previsiones, además, no anuncian un cambio de tendencia por ahora. De hecho, en algunas ciudades los precios ya superan los máximos de la burbuja inmobiliaria, marcando nuevos récords. La previsión de subida está por encima del 4%.
La razón es que se prevé que este año 2025 se mantenga la escasez de oferta y el exceso de demanda en el sector inmobiliario. Dada la incapacidad de la oferta para dar respuesta, los precios seguirán aumentando.
En las grandes ciudades, encontrar un piso que no absorba el 70% del salario o más es cada vez más difícil desde 2022. Así, emanciparse se ha convertido en una utopía para algunos colectivos, como los jóvenes. En las ciudades con oportunidades de empleo, los alquileres baten máximos históricos y han subido el doble que el salario. De hecho, 7 de cada 10 jóvenes que trabajan en España no pueden emanciparse.
Pero no se trata solo del precio de la vivienda. Las subidas en todos los servicios para el mantenimiento del hogar (luz, cesta de la compra, etc.) agravan la problemática. El porcentaje de españoles que tiene los gastos de la casa como una de sus principales preocupaciones ha pasado del 2% al 10% en el último año, según un informe de Cáritas.
La mitad de los inquilinos están en riesgo de pobreza debido al endeudamiento por la relación entre salario y alquiler (más resto de pagos). El Banco de España ya alertó de esta realidad creciente en nuestro país.
Escenarios de solución al problema de la vivienda
A día de hoy, la solución a tamaño problema es poco menos que un enigma.
Algunas de las propuestas que están encima de la mesa para paliar esta situación tienen que ver con el alquiler Build to rent asequible, la construcción de vivienda pública o la reforma jurídica para regular el mercado.
En lo que se refiere al Build to rent (BTR) asequible, el caso de Grupo Avintia Real Estate es un ejemplo de esta apuesta. El modelo BTR asequible supone más del 90% del negocio, con más de 4.000 viviendas en cartera en 2024. La localización de las viviendas comprende tanto grandes capitales españolas como ciudades más pequeñas con problemas de despoblación.
En cuanto a la vivienda protegida, en 2024 los políticos se han comprometido a construir 183.000 viviendas públicas y asequibles, con el fin de acercar a España a la media de los países europeos. Pero hasta la fecha el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana no ha detallado cuántas se han construido.
Otras medidas anunciadas, como la reforma jurídica o el control sobre los precios suponen una amenaza a otro derecho constitucional: el de la propiedad privada.
Esta es la gran preocupación de la segunda parte implicada en el conflicto, los propietarios de las viviendas. La inseguridad jurídica que podría suscitar la nueva regulación podría traer la inconveniente consecuencia de la retirada de viviendas del mercado. La inversión inmobiliaria ha bajado un 30% en el último año, lo cual no favorece la solución al problema. Además de ser justo lo contrario de lo que se persigue, esta realidad aumenta la presión sobre la escasa oferta, tirando al alza los precios.
Así las cosas, la preocupación, tanto de inquilinos como de propietarios, es el motivo de que la vivienda en España se haya posicionado como el principal problema del país.
Un problema generalizado y agravado por el turismo
En toda España, hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, según el sistema de información urbana (SIU), que recopila datos de los planes urbanísticos. Esa cantidad supone el 25,6% del parque de viviendas existente.
Pero el problema no es solo el de la vivienda sin construir. También el de la vivienda vacía. Y en este punto, existe una variable determinante que influye mucho en toda la casuística: los alquileres turísticos. En ciertas zonas del país, la saturación del alquiler turístico estrangula las opciones de los ciudadanos, como sucede por ejemplo en Málaga.
Y es que existen más de 4 millones de viviendas vacías en toda España. De ellas, solo 400.000 están en las grandes ciudades (más de 250.000 habitantes). Estas viviendas podrían ayudar al problema de la escasez de oferta, pero muchas de ellas están retenidas para el alquiler turístico. La crispación con respecto a este tema no hace otra cosa que acrecentar el malestar ciudadano.
Conviene aclarar que el problema de vivienda no afecta solo a las grandes ciudades o destinos turísticos. También llega al ámbito rural, donde la preocupación por la vivienda llega incluso a zonas de la “España vaciada”.
También es conveniente resaltar el hecho de que, en su mayoría, los jóvenes viven de alquiler por obligación: el 52% que alquila lo hace porque no puede comprar vivienda. Pero además, tampoco es un problema exclusivo de los jóvenes, sino que las familias también están dentro de esta realidad generalizada en todo el país.
En un próximo artículo, revisaremos con detalle las medidas que se piensan tomar este 2025 para paliar el drama de la crisis habitacional en nuestro país.
