El sector de los bienes raíces comerciales (propiedades con fines comerciales o de oficina, en lugar de un espacio habitable —bienes raíces residenciales—) sigue en crisis desde finales de 2022. Además de los motivos económicos, pesan también los cambios estructurales que sufre, con el desarrollo del teletrabajo, el comercio electrónico y la demanda de edificios con mayor eficiencia energética. Todo ello desencadenó una crisis del sector inmobiliario comercial global, especialmente severa en Estados Unidos.
Aunque España está menos expuesta que otros países europeos, el segmento comercial del el sector inmobiliario en nuestro país también está en el punto de mira. En el otro extremo, los segmentos más dinámicos son primero el de Living (que incluye vivienda y otras fórmulas habitacionales), seguido del hotelero y el de retail en tercer lugar. En general, en España el riesgo inmobiliario es moderado en la actualidad, pero la crisis del segmento comercial condiciona todo el escenario.
La alerta del FMI sobre la crisis del sector inmobiliario comercial
En su Informe de Estabilidad Financiera (abril 2024), el Fondo Monetario Internacional menciona 20 países cuya exposición al sector inmobiliario comercial es elevado.
España está en el puesto número 19, con una exposición que supone solo un 5% del crédito sobre el total de préstamos. Es menos de la tercera parte que Estados Unidos (18%), la mitad que Alemania o Japón y menos también que Italia, Francia o Reino Unido. En cuanto a China, el FMI advierte que es fundamental adoptar políticas enérgicas que recuperen la confianza en el sector inmobiliario en general.
“Aunque el sector bancario parece estar bien posicionado para absorber las pérdidas de la CRE (Crédito Inmobiliario Comercial) en conjunto, algunas economías podrían sufrir pérdidas dolorosas, dado el gran tamaño del sector y su interconexión con el sistema financiero y la economía en general”, advierte la institución en el citado informe.
Crisis del sector inmobiliario comercial en Europa
En Europa, los valores de los bienes raíces comerciales han caído casi un 25% desde su pico en 2022, según datos del mercado. El estancamiento del volumen de transacciones es generalizado en toda Europa continental.
La bajada de los precios de los inmuebles comerciales en Europa se debe en gran medida al fuerte y rápido aumento de los tipos de interés. El año pasado, la reducción de los precios fue la más pronunciada desde 2001. Se debe en gran parte al importante aumento de los tipos de interés, tras el histórico endurecimiento monetario aplicado por el BCE para combatir la inflación.
Las fuertes subidas de tipos de interés influyen directamente en el mercado inmobiliario: se encarecen los costes de los préstamos, lo que reduce la concesión de nuevos créditos. La consecuencia natural es la gran reducción de la inversión en el sector.
Además, esa fuerte subida de tipos de interés vino después de haberse encontrado estos en niveles históricamente bajos durante años.
Evolución de la crisis inmobiliaria comercial en 2024
En la primera mitad de 2024 se han detectado signos de recuperación, con un aumento de los precios de alrededor del 1% en promedio en todo el continente. El Reino Unido lidera el cambio de tendencia, con un aumento del 1,4%.
El entorno económico en Europa todavía está marcado por la incertidumbre, ya que los recortes de las tasas de interés del Banco Central Europeo aún no se han traducido en mejoras significativas del mercado en países como Alemania y Francia.
Además, el segmento más tradicional, como oficinas, comercios minoristas y propiedades industriales, siguen con descensos anuales en las transacciones en toda Europa.
Así, mientras que ciertos segmentos del mercado se están recuperando, otros todavía están luchando por recuperar su equilibrio.
Cambios estructurales en el sector inmobiliario comercial
Desde la crisis sanitaria, las empresas han establecido el teletrabajo, lo que ha provocado una importante reducción de la demanda de oficinas.
El sector minorista experimenta una situación similar, debido al crecimiento del comercio online, que reduce la demanda de espacios comerciales. Aunque por otro lado, también están los e-commerce que dan el salto al punto de venta físico, sobre todo en el sector de moda y complementos. Estos representan una oportunidad en el mercado.
En cualquier caso, las perspectivas de flujo de caja para la inversión inmobiliaria en oficinas y comercios minoristas siguen por debajo de los niveles anteriores a la crisis, lo que indica posibles cambios estructurales en ambos mercados.
El factor del rendimiento energético
El descenso de los precios es más pronunciado en los activos de menor calidad. Por el hecho de necesitar menos espacio, los inquilinos apuestan por espacios más pequeños y edificios de mayor calidad, sobre todo en términos de ubicación y rendimiento energético.
Con la revisión de la directiva de la Unión Europea sobre eficiencia energética de los edificios, esta tendencia se consolidará en los próximos años. La nueva regulación se aplicará gradualmente para introducir nuevas medidas que contribuyan a la descarbonización del sector en tres fases:
- En 2030 deberán renovarse el 16% de los edificios no residenciales menos eficientes energéticamente. Además, los edificios nuevos deberán ser de cero emisiones para ese año.
- En 2033, la cifra de edificios rehabilitados sube hasta el 26%.
- En 2050, el sector de la construcción debe ser neutro para el clima.
Este planteamiento condiciona el mercado inmobiliario de forma transversal, a nivel de financiación (con el auge de la financiación verde inmobiliaria) o incluso de diseño y construcción de los bienes raíces, tanto residenciales como comerciales.
Importancia del sector inmobiliario comercial en la economía europea
Para el BCE, el sector inmobiliario comercial es uno de los factores más determinantes en la estabilidad financiera de la zona euro, dada la fuerte presencia de fondos de inversión inmobiliaria de capital variable.
Los fondos de inversión inmobiliaria representan cerca del 40% del mercado inmobiliario comercial. La mayoría de ellos (80%) son fondos abiertos, con el riesgo que ello conlleva en caso de tensiones en el mercado y solicitudes de reembolsos importantes de los inversores. El riesgo de liquidez podría suponer un riesgo sistémico para el mercado inmobiliario comercial y, más aún, afectar a la estabilidad financiera de la zona euro.
