Claves:
- La mayoría de los indicadores económicos españoles han sido revisados a la baja: en el sector construcción existe cautela pero aún hay expectativas de crecimiento.
- La demanda de vivienda residencial, componente importante a la hora de determinar las expectativas de constructores, se ha visto afectada por precios elevados y por la incertidumbre alrededor de las hipotecas.
- Por otra parte, se espera que la actividad en la construcción para alquiler pueda experimentar un repunte dado el déficit de oferta que algunos desarrolladores inmobiliarios han identificado.
Evolución Sector de la construcción en España
El sector construcción en España hoy no ocupa el mismo lugar que en la década pasada. Según datos del INE, en 2006 su contribución al PIB español fue del 10.8%. A finales de 2018, esta cifra se ubicó en un 5.6%, tras permanecer estancada en 5.2% en 2014 y 2015.
Desde el punto de vista del empleo, a finales de 2018, la cantidad de ocupados en el sector construcción representó un 6.3% del total. En contraste, el sector industrial representó un 14%, y el sector servicios un 75.5%
Confianza en el sector de la construcción
El Indicador de Confianza en la Construcción (ICC), una medida cualitativa que se obtiene en la Encuesta de Coyuntura del sector de la construcción realizada por el Ministerio de Industria Comercio y Turismo, se construye como el promedio del saldo de respuestas de las empresas de la muestra acerca de la situación actual de su cartera de pedidos en el mes de referencia y de las perspectivas de empleo a tres meses. El indicador puede tener valores de entre -100 y +100.
En septiembre 2019, se situó en un nivel de -2.9 puntos. Este valor es 14.1 puntos superior respecto al mes anterior, aunque supone un descenso de 12 puntos respecto al ICC de septiembre de 2018. La cartera de pedidos es la variable que más afecta negativamente al indicador, el cual también ha sido ponderado en correspondencia con el peso en el Valor Añadido Bruto Industrial (VAB) de cada sector: construcción de edificios: 43.1%, obra civil: 39.2% y actividades especializadas de la construcción: 17.7%
Cambios en la financiación de la vivienda: nueva ley hipotecaria
Un factor importante que podría afectar al ritmo de construcción es la financiación de la vivienda. En junio de este año entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria con la intención de garantizar la protección de los consumidores a la hora de firmar un préstamo.
Bajo la nueva norma, las autoridades nacionales y comunitarias asegurarían que los clientes entiendan los contratos firmados y no se expongan a cláusulas abusivas. Esta ley es aplicable a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial. También se aplicaría cuando la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre y cuando el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Entre los cambios implementados resaltan requisitos más estrictos de las condiciones de solvencia para reducir las posibilidades de impago. La nueva ley limita las comisiones por amortización anticipada del crédito con niveles máximos. Asimismo, los bancos se hacen cargo de los gastos de notaría, registro, gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El cliente, por su parte, solo asume los costes de tasación.
Según un estudio de Bankia, Situación del mercado de la vivienda. Septiembre 2019, tras la incertidumbre y ralentización de junio, cuando se implementó la ley, la contratación de hipotecas sobre vivienda se reavivó en julio y registró el crecimiento más intenso en cuatro meses. Sin embargo, el importe medio contratado se mantiene en niveles más moderados que hace un año, con un retroceso del 2.5%, y alcanzando, en algunos territorios, descensos de dos dígitos (Baleares -24.4%, Murcia -19.3%, etc.). Esta variabilidad regional es un factor relevante a la hora de tomar decisiones.
Crecimiento del sector de la construcción: Precios
El precio de la vivienda sigue evolucionando al alza, sobre todo por la vivienda nueva. Según el BCE, en el caso de España el precio no está, en promedio, muy alejado del valor de equilibrio (si existe sobrevaloración es leve). Esto podría ser consistente con la expectativa general del estudio de BBVA que afirma que se espera que el menor dinamismo de las transacciones repercuta en una moderación del crecimiento de los precios.
Sobre este punto, el informe de Bankia resalta que si bien los precios aún se encuentran un 20% por debajo de los niveles de 2008, estos rondan su nivel de equilibrio a largo plazo, dificultando la accesibilidad, especialmente de la población más joven, demandante de primera vivienda. El mercado de la vivienda ha entrado en una fase más madura del ciclo; la compraventa modera su ritmo de avance y se sitúa en torno a las 520.000 operaciones anuales.
Construcción para alquiler
Según David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea, de la Dirección General de Economía y Estadística del Banco de España , en los últimos años se aprecia una tendencia creciente del peso relativo del alquiler en el mercado residencial español, cuya mayor relevancia y dinamismo se concentran en determinados colectivos (hogares jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales) y en áreas geográficas específicas (Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias). La reducción del promedio de las ratios préstamo-precio de las nuevas hipotecas, la concentración de la actividad económica en zonas geográficas con una oferta rígida de vivienda residencial o la fiscalidad asociada a la vivienda serían otros factores que habrían contribuido a un notable incremento de la demanda en dicho mercado.
Según publica El País, el sector inmobiliario espera una demanda futura para construcción de vivienda para alquilar. Las estimaciones de demanda comienzan en una cifra mínima de 90.000 casas al año, fundamentalmente de nueva construcción, que deben ponerse en alquiler para satisfacerla. La patronal de los promotores APCEspaña calcula, por su parte, que harían falta alrededor de 120.000 nuevos hogares en alquiler durante la próxima década.
Perspectivas futuras Futuro del sector de la construcción
En las proyecciones macroeconómicas publicadas en septiembre por el Banco de España para el período 2019-2021, se revisan muchos indicadores a la baja. El crecimiento del PIB se proyecta en un 2% en comparación con la estimación previa de 2.4%. La inversión en construcción se estima saludable para 2019 con un crecimiento de 2.3% y 3.9% para 2020. Sin embargo, esto supone una reducción en las estimaciones iniciales de 4.6% y 4.3%.
Según se recoge en el sumario del informe Euroconstruct , el sector no ha perdido de vista el precedente de la estrepitosa caída tras el 2007. Nadie puede garantizar que no vaya a repetirse. Pero hay un factor distintivo: en los últimos años no ha habido excesos de producción que se deban corregir y queda margen para seguir creciendo mientras la economía no se ralentice en exceso. Sin embargo, una economía menos dinámica es consistente con previsiones de crecimiento del sector que van contrayéndose progresivamente.
Mientras el crecimiento venga impulsado por una demanda sostenible, es posible pensar en un 2020 moderadamente activo para el sector construcción. Descubre cómo pueden influir otros factores como el impacto de la incertidumbre política (Link interno al artículo de LaCalle) Otro factor que se postula como determinante son posibles shocks a nivel internacional y europeo y la incertidumbre política, que podrían determinar la dirección de la política fiscal y monetaria (y las expectativas de consumidores y desarrolladores) y el ritmo de ejecución de grandes proyectos de obra civil.
FUENTES
· Banco de España. Proyecciones Macroeconómicas 2019-2021. Cierre de proyecciones 17 de septiembre de 2019.
· Bankia Estudios. España / Situación del mercado de la vivienda. Septiembre 2019 https://www.bankiaestudios.com/recursos/doc/estudios/20191001/octubre/hipotecas-julio-19.pdf
· Hernández Maria. Claves de la nueva ley hipotecaria: cambios y novedades para los clientes. El Mundo, 17 de Junio de 2019 https://www.elmundo.es/economia/macroeconomia/2019/06/16/5d03c11121efa009498b460a.html
· INE. Contabilidad Nacional de España. Disponible en: https://www.ine.es/CDINEbase/consultar.do?mes=&operacion=Contabilidad+Nacional+Anual+de+Espa%F1a&id_oper=Ir&L=0
· INE. Anuario Estadístico de España. 2019
· ITEC, Sumario del informe Euroconstruct, Junio de 2019 – Sumario informe Euroconstruct
· Lores, Félix. BBVA Research. Situación del Mercado Inmobiliario en España. Julio 2019
· López-Rodríguez, David y de los Llanos Matea María. Dirección General de Economía y Estadística Banco de España. Boletín Económico. Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España.
· Ministerio de Industria, Comercio y Turismo. Encuesta de Coyuntura Industrial. Sector de la Construcción. Informe Mensual. Septiembre de 2019
· Ruiz, Alfonso Simón. El sector inmobiliario ve demanda para construir 100.000 viviendas en alquiler al año. El Pais, Cinco Dias 7 de Octubre 2019 https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/10/05/companias/1570268158_600377.html
