Por José María Romero Vera, Director de Economía e Internacional de Equipo Económico (Ee)
El contexto económico actual continúa caracterizándose por una gran incertidumbre. Ante el fuerte incremento de tipos de interés y con los antecedentes del estallido de la crisis inmobiliaria hace ya quince años, surgen importantes interrogantes respecto a la situación actual y perspectivas del sector inmobiliario residencial español. En el presente post buscamos responder a las principales incógnitas relacionadas con la evolución de los precios, la demanda y la oferta residencial inmobiliaria en el marco de la evolución de la economía española.
España logró un robusto crecimiento en el conjunto del año 2022, resistiendo mejor de lo previsto el desfavorable contexto internacional. Su PIB creció el 5,5% en 2022, igualando el registro de 2021 según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este crecimiento se concentró durante el primer semestre del año, antes de que se desacelerara en el segundo semestre, sin llegar a entrar en recesión. Como resultado, el PIB se situó aún a cierre de año el 0,9% por debajo de sus niveles prepandemia.
En este escenario, el sector inmobiliario español experimentó un mayor dinamismo por el lado de la demanda que el conjunto de la economía española a lo largo del 2022, destacando entre las razones para ello: i) su componente de valor refugio frente al incremento de la incertidumbre, tanto geopolítica -derivada principalmente de la guerra en Ucrania-, como económica -asociada entre otros a los efectos de las fuertes presiones inflacionistas-; ii) la mayor volatilidad que experimentaron los mercados financieros; y, iii) la corrección a la baja de otros valores refugio como los metales preciosos. Añadiéndose así a los factores que habían constituido los principales dinamizadores de la demanda durante el año previo, 2021, como fueron la demanda embalsada y el ahorro acumulado durante la pandemia, y los cambios de preferencia tras la misma.
De forma que el año 2022 fue uno de los mejores años para el mercado inmobiliario desde antes del comienzo de la Gran Recesión. Por el lado de la demanda, en el conjunto del año se registró el mayor número de compraventas desde 2007, con más de 649 mil operaciones y un incremento del 14,7% respecto al año anterior. Por otro lado, el número de hipotecas concedidas sobre viviendas ascendió hasta 463 mil, el volumen más alto registrado desde 2011. Mientras tanto, la oferta del mercado inmobiliario continuó restringida en 2022, muy afectada por el aumento de los precios de algunas materias primas en los meses centrales del año y por la elevada incertidumbre. De tal manera, la producción en la construcción de edificios cayó el 9,02% en 2022, siendo el cuarto año consecutivo en el que registra una disminución, situación muy diferente a los años previos a la Gran Recesión. Una demanda todavía fuerte en el conjunto del año y una oferta restringida propiciaron un fuerte aumento de los precios, según el INE el precio de la vivienda aumentó una media del 7,4% en 2022, su mayor alza en quince años.
Sin embargo, ya en los últimos meses de 2022, el endurecimiento de la política monetaria que está llevando a cabo el BCE -que ha incrementado sus tipos de interés oficiales en 300 puntos básicos desde julio de 2022- comenzó a trasladarse al mercado inmobiliario a través del encarecimiento de las condiciones de financiación y del incremento del esfuerzo hipotecario -entendido este como el porcentaje de renta que un hogar mediano debe destinar para pagar el importe de las cuotas hipotecarias en el primer año tras la adquisición de una vivienda-. Esto ha comenzado a producir una corrección por el lado de la demanda en el mercado inmobiliario, mientras que la oferta continúa limitada.
El Euribor a un año, principal índice de referencia para las hipotecas, ha aumentado hasta superar el 3,80%, frente a la situación un año antes cuando se encontraba en terreno negativo; por otro, según el propio BCE, el coste de los nuevos préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda se situó en diciembre de 2022 en máximos desde el año 2014. Así, el tipo medio de las hipotecas se situó en el 2,7% en diciembre de 2022, lo que supone un ligero aumento con respecto a meses anteriores, pero reflejando todavía el decalaje en la transmisión del endurecimiento de la política monetaria al mercado hipotecario, a la que aún le queda cierto recorrido.
Todo ello se está materializando en una incipiente reducción de la demanda de hipotecas. De hecho, en diciembre de 2022 el número de hipotecas sobre viviendas disminuyó el 8,8% interanual -habiéndose registrado tan solo 30.075 hipotecas- la primera caída en términos interanuales desde febrero de 2021, cuando el sector continuaba afectado por la crisis ocasionada por la pandemia. De la misma manera, la compraventa de viviendas cayó el 10,2% interanual en diciembre -de nuevo, la primera caída registrada desde febrero de 2021- al haberse registrado tan sólo 43.370 transacciones. Siendo esta caída mucho más acusada en el caso de la compraventa de vivienda nueva, como refleja el gráfico 1.
GRÁFICO 1. EVOLUCIÓN RECIENTE DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA.
Fuente: INE, Equipo Económico (Ee).
Ya en este año 2023, en Equipo Económico (Ee) consideramos que el frenazo en varios de los principales mercados europeos afectará a la economía española a través de una menor contribución de la demanda externa, mientras que la pérdida de poder adquisitivo de los hogares en el prolongado contexto inflacionista frenará su consumo. De tal manera que prevemos un crecimiento del PIB en 2023 del 2,1%, apuntando por tanto a una clara desaceleración, pero sin caer en una recesión. Esta previsión nos sitúa por encima del consenso de analistas que participamos en el Panel de Funcas, producto de la mayor resistencia esperada en nuestras estimaciones durante este año de los componentes del consumo de los hogares y la inversión -con un incipiente papel positivo de los fondos Next Generation EU (NGEU) en su impulso-. En todo caso, esta cifra haría que la economía española fuera la última de las grandes economías europeas en recuperar sus niveles de actividad previos a la crisis y se situaría solo ligeramente por encima de su nivel de crecimiento potencial.
En este contexto económico general, prevemos que la reciente tendencia de corrección en el mercado inmobiliario continúe en los próximos meses, en paralelo al endurecimiento de la política monetaria y su transmisión a los costes de financiación. Si bien, es relevante destacar que los tipos de interés en términos reales, es decir, descontando la inflación, continúan siendo negativos, soportando aún en algunos casos la demanda en el mercado inmobiliario. Y que, con la inflación moderándose durante este año 2023 y el próximo 2024, los tipos de interés deberían mantenerse en niveles contenidos en perspectiva histórica. También seguirá contribuyendo en sentido positivo el papel que juega la demanda extranjera, especialmente en determinados segmentos y zonas.
Por otro lado, la estructura actual del mercado inmobiliario residencial español, la posición financiera de las familias y la situación del sistema financiero español son muy diferentes a las registradas en los años previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008, y a lo que está aconteciendo en otros países con claros signos de sobrevaloración en los mercados inmobiliarios, como en los países nórdicos europeos, donde sí se están produciendo fuertes correcciones en los precios. Todo ello refleja que en el caso español no subyacen desequilibrios significativos, en un contexto de niveles considerablemente más bajos de construcción, menor endeudamiento del sector privado y un sistema financiero saneado.
En este marco de continuación del crecimiento económico y ausencia de desequilibrios significativos en el mercado inmobiliario, nuestro escenario base es de una ligera corrección del sector durante este año 2023, que afectará más a la moderación de la demanda, sobre todo en la compraventa de vivienda de segunda mano, y menos a los precios de la vivienda, ante las limitaciones que subsisten en la oferta, apuntando estos más bien a su estancamiento.
En cualquier caso, toca trabajar desde el ámbito de las políticas públicas para evitar escenarios más desfavorables. Así, frente a medidas que se vienen impulsando, por ejemplo, en materia de control de los precios de los alquileres, por el contario hay que explorar todas las vías que ofrece el incremento de la competencia en los mercados, incluyendo la máxima apertura posible a la inversión internacional.
