El parque inmobiliario en España se sitúa en una media de 45 años y recibe una certificación energética media de ‘E’. Esto significa que sigue siendo energéticamente ineficiente. Para revertir esta situación, las cláusulas verdes del alquiler se perfilan como un recurso decisivo para la descarbonización del parque inmobiliario.
El reto es mejorar la eficiencia energética de la estructura envolvente de los edificios (fachadas y cubiertas). Pero también actualizar los sistemas de producción de frío, calor, agua caliente e iluminación. La construcción sostenible, la tecnología digital y la construcción industrializada son algunas de las soluciones que se están implantando para abordar los retos inmobiliarios en materia de sostenibilidad.
En el ámbito del alquiler no residencial (alquileres industriales, comerciales, oficinas, etc.), está empezando a ser cada vez más habitual la inclusión de las llamadas cláusulas verdes del alquiler. Buscan aumentar la concienciación y colaboración entre arrendatario y arrendador en un mutuo compromiso en favor de la sostenibilidad del edificio.
Así, los llamados alquileres verdes promueven la eficiencia y sostenibilidad de los activos inmobiliarios. Poco a poco, están creciendo en popularidad. Según indicó un informe reciente, alrededor del 34% de los usuarios ya tienen cláusulas de alquiler verde a nivel mundial, y otro 40% planea firmarlas para 2025. En España, según la organización CMS, la inclusión de cláusulas verdes es aún escasa pero irá en aumento en los próximos años.
Cláusulas verdes de arrendamiento de inmuebles
Las cláusulas verdes en los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda también se denominan cláusulas de sostenibilidad.
Pretenden regular el marco obligacional y de cooperación entre el arrendatario y el arrendador con el fin de mejorar el rendimiento energético de los inmuebles.
Las cláusulas verdes se definen como aquellas “diseñadas para facilitar que la propiedad se use de una manera eficiente en el uso de los recursos y que tomen en cuenta la eficiencia energética y otros objetivos y medidas de sostenibilidad”.
Los llamados “arrendamientos verdes” engloban los alquileres sujetos a este tipo de cláusulas, o directamente contratos verdes de arrendamiento.
A veces, los contratos no son verdes como tal (con cláusulas de sostenibilidad) pero sí incluyen al respecto un memorando de entendimiento (MoU, por sus siglas en Inglés: Memorandum of understanding). Esto supone que existe un mutuo entendimiento respecto a las condiciones aludidas en el memorando, pero sin vinculación legal.
Contenido de las cláusulas verdes
Las medidas recogidas habitualmente en las cláusulas verdes son las siguientes:
- Reducción de residuos, ahorro de energía y agua y adopción del reciclaje.
- Cooperación en la recopilación y entrega al arrendador de datos de suministros, sistemas de calefacción y refrigeración, gestión de gases de efecto invernadero, residuos y demás información para la realización de auditorías de sostenibilidad. esto puede realizarse de cara por ejemplo a obtener certificaciones medioambientales (LEED, BREEAM…).
- Contratación de suministros con proveedores de energía renovable.
- Abstención de realizar obras que perjudiquen la eficiencia energética del inmueble.
- Adaptación a nuevas normativas en vigor en materia de sostenibilidad inmobiliaria.
Tipos de cláusulas verdes
Las cláusulas verdes pueden ser:
- Cláusulas “verde claro”: compromisos no cuantificables que no requieren de inversión económica para su implementación o que no son judicialmente exigibles (o de difícil prueba), lo que permite su incumplimiento sin consecuencias jurídicas o económicas. Son las más habituales.
- Cláusulas “verde oscuro”: estas son vinculantes, exigibles y parametrizables, y además con ciertas consecuencias económicas en caso de incumplimiento.
Iniciativas de éxito y perspectivas
Un ejemplo de MoU de referencia es la asociación “Better Building Partnership” (BPP) de Londres y de Sydney. Los “BBP” son asociaciones privadas que promueven la realización de colaboraciones en el sector inmobiliario con el fin de mejorar la sostenibilidad medioambiental, incluyendo, pero no solo limitado, los “arrendamientos verdes”.
Sin embargo, actualmente en Europa el contenido de las cláusulas verdes no está regulado en la mayoría de países. Mientras que en España no lo está en absoluto, sí existe cierta regulación en Inglaterra y Francia, de donde proceden algunos de los inversores más activos en España.
Pese a ello, las cláusulas verdes no son una cuestión de moda, sino que se perfilan como condición indispensable a medio plazo en el alquiler no residencial, especialmente cuando el propietario es un inversor institucional. Por ello, los expertos prevén que su uso se extienda, impulsado por las políticas internacionales en materia de transición ecológica. Además, también hay que tener en cuenta el impacto positivo que tienen en la valoración de los edificios y en la consecución de financiación. De hecho, la financiación verde inmobiliaria es, indiscutiblemente, una de las claves principales del futuro del sector inmobiliario.
