El Banco de España ha publicado un artículo en el que sitúa los riesgos sistémicos cíclicos del sector inmobiliario en un nivel intermedio. Aunque señala que no existen señales de alerta, sí recomienda monitorizar estrechamente el sector y vigilar el riesgo inmobiliario. Este hace referencia a la sensibilidad del valor de los activos y pasivos e instrumentos financieros frente a las variaciones o volatilidad de los precios del mercado de la propiedad inmobiliaria.
Riesgo inmobiliario actual en España
En el artículo del Banco de España, la entidad analiza la capacidad predictiva de los indicadores que utiliza para identificar el nivel de riesgo sistémico cíclico en el sector inmobiliario. Pero también la información complementaria acumulada durante 2 años de crecimiento del precio de la vivienda.
Según la institución, la evolución reciente de todos los indicadores de desequilibrios señala que estos se mantienen en niveles moderados y cercanos a su valor de equilibrio (con datos hasta septiembre de 2023).
El análisis de los datos muestra que el nivel de riesgo sistémico cíclico en el sector inmobiliario no es elevado, pero tampoco bajo, según afirma el Banco de España.
Factores de riesgo inmobiliario
«Los desequilibrios inmobiliarios aumentan las dificultades para el acceso a la vivienda y, por tanto, generan retos sociales e ineficiencias macroeconómicas. Por todo esto, es importante realizar un seguimiento de este sector y contar con herramientas que permitan prevenir la acumulación de riesgos», afirma la entidad.
El Banco de España cuenta con distintas herramientas que le permiten intervenir para prevenir la materialización del riesgo sistémico. El colchón de capital anticíclico (CCA) es una de las herramientas de la legislación española para hacer frente a estos riesgos, que evolucionan durante el ciclo financiero y que pueden afectar negativamente a la economía.
Para la activación de esta herramienta, la institución utiliza indicadores adicionales que miden los desequilibrios en el mercado. Especialmente relevantes son las medidas de sobrevaloración de la vivienda, que el Banco de España observa en nuestro país desde hace cuatro años. Por su parte el Banco Central Europeo lo viene observando desde hace 7 años (en lugar de 4) y advierte que la vivienda en España es hasta un 14% más cara de lo que las familias pueden pagar.
Importancia del sector inmobiliario en la economía española
El organismo recuerda que el sector inmobiliario residencial es especialmente importante para la estabilidad económica. No solo por su importancia para el empleo y la inversión, sino también por su potencial impacto en la estabilidad del sistema financiero. Así se constató en la crisis inmobiliaria que sufrió España de 2008 a 2012.
El crédito hipotecario es la principal fuente de endeudamiento de los hogares y su vencimiento medio es de 26 años. Este crédito representa el 40,1% del crédito bancario total en España destinado a otros sectores residentes (con datos hasta tercer trimestre de 2023).
Por estos motivos, el Banco de España destaca la necesidad de contar con indicadores que detecten señales de alerta tempranas para una identificación efectiva de los distintos riesgos inmobiliarios.
Riesgos inmobiliarios y seguros de caución inmobiliaria
Los riesgos inmobiliarios más relevantes son:
- Riesgo del mercado: se relaciona con la incertidumbre en la dinámica de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario.
- Riesgos financieros:
- Riesgos de crédito: referente a los incumplimientos que puedan afectar al retorno de inversión estimado en una operación inmobiliaria.
- Riesgos de liquidez: surgidos de las necesidades de liquidez según el tipo de operación y/o activo inmobiliario.
- Otros riesgos financieros: relacionados con el coste y la disponibilidad de crédito hipotecario, la tributación de las transacciones e inversiones inmobiliarias, etc.
- Riesgos operativos: relacionado con los distintos agentes del sector inmobiliario y financiero y con la gestión y mantenimiento de las propiedades.
- Riesgos ambientales: determinados por las condiciones físicas y naturales de las propiedades (desastres naturales, problemas de seguridad…).
En este contexto, los seguros de caución para inmobiliarias son un importante recurso a la hora de contrarrestar algunos de los riesgos inmobiliarios.
El más habitual es el seguro de devolución de las cantidades entregadas (más intereses legales), en los casos en que la construcción no llegue a término o la vivienda no se entregue en el plazo establecido. Pero también están los seguros que cubren riesgos por defectos de construcción y otros problemas relacionados, a fin de minimizar el impacto de los riesgos inmobiliarios para todas las partes, a saber: constructores, compradores e intermediarios.
