Ricardo Martinez Rico, presidente ejecutivo de Equipo Económico (Ee).
Contexto global y de la economía española
El mundo ha cambiado. La economía global se enfrenta al mismo tiempo a un difícil contexto geopolítico internacional, donde más actores se disputan la hegemonía, y a profundas transformaciones de la mano, entre otros, de la mayor intervención de los Estados en la economía, la transformación digital, la transición energética y el envejecimiento de la población. Además, como consecuencia de las últimas crisis, subsisten aún destacados desequilibrios macroeconómicos, sobre todo esta vez en los países desarrollados, como son los aún elevados niveles de inflación, déficit y deuda pública, provocando unos tipos de interés más elevados.
En este escenario, la economía española está teniendo un comportamiento más positivo de lo inicialmente previsto, gracias fundamentalmente al crecimiento del consumo de los hogares y el consumo público; también al dinamismo del sector exterior, con una relevante contribución del sector turístico. De este modo, el año pasado, 2023, se cerró con un crecimiento del PIB del 2,5% anual, muy por encima del 0,4% registrado por el conjunto de la eurozona, muy afectada por su mayor apertura al resto del mundo y las consecuencias de la guerra en Ucrania.
Además, según los datos recientemente conocidos, en el primer trimestre de este año 2024 el PIB español ha continuado creciendo de forma robusta, el 2,4% anual y el 0,7% trimestral, por encima del 0,3% trimestral de la media de la eurozona, que consiguió dejar atrás la recesión técnica por la contracción en los dos trimestres previos.
Situación actual y perspectivas para el mercado inmobiliario
Este mejor comportamiento económico y, fundamentalmente, la creación de empleo, junto al crecimiento de la población basada en los flujos migratorios, pero también la demanda de los no residentes y para alquiler vacacional, han sostenido el mercado inmobiliario en España. Y ello a pesar del significativo y reciente incremento de la incertidumbre regulatoria y de la subida de tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo (BCE) en julio de 2022, que se viene transmitiendo con fuerza a los costes de los créditos hipotecarios, con un aumento de su principal referencia, el Euribor, de más de 250 puntos básicos desde entonces.
En un contexto además caracterizado por el menor endeudamiento del sector privado y por la posición más saneada que presenta el sistema financiero español, la demanda inmobiliaria ha sufrido tan solo una ligera contracción; una evolución muy distinta a la vivida en 2008 con el estallido de la burbuja inmobiliaria. También estamos ante un comportamiento muy distinto del que se está registrando en otros países europeos, como es el caso de Alemania y los países nórdicos, donde se están produciendo fuertes correcciones en sus mercados inmobiliarios, medidas en términos de caída de la compraventa de viviendas y fuerte ajuste de los precios.
Así, la compraventa de viviendas en España en 2023 se contrajo el 9,9% con respecto al año anterior, pero se mantiene aún en niveles elevados, en torno a 585 mil, el 15,9% por encima de 2019. En torno al 80% de las compraventas de viviendas materializadas en 2023 fueron viviendas de segunda mano, en línea con la rigidez de la oferta, segunda característica muy relevante del momento cíclico actual y, por tanto, con la escasez de obra nueva.
Así, y según los datos más recientes, la producción en la construcción de edificios se mantuvo aún en 2023 el 27,8% por debajo de los niveles de 2019. Como consecuencia de este fuerte desajuste entre oferta y demanda, el precio de la vivienda continuó aumentando en 2023 a pesar de la corrección de la demanda. El valor tasado medio de la vivienda libre aumentó el 3,9% en 2023. Además, el mercado de la vivienda de alquiler continuó creciendo con fuerza, sobre todo entre los más jóvenes, llevando a un relevante crecimiento de los precios en las zonas turísticas y en las grandes ciudades.
Es previsible, y de cara a los próximos trimestres, que el sector vaya de menos a más, en un escenario en el que, previsiblemente, el BCE comience a disminuir sus tipos de interés oficiales en las próximas semanas, manteniéndose estables el resto de los factores analizados. De hecho, en 2024 y según los últimos datos disponibles, la compraventa de vivienda aumentó el 1,6% interanual en el acumulado de enero y febrero, con un total de 107.142 viviendas adquiridas. Este aumento fue traccionado por la compraventa de vivienda nueva, que aumentó el 11,8% en este periodo. Su crecimiento fue especialmente acusado en el mes de febrero, cuando alcanzó el 20,8% interanual, un total de 11.528 viviendas y la mayor cifra desde enero de 2014.
Claves para fortalecer el mercado inmobiliario
Para consolidar este incipiente cambio de tendencia, las políticas públicas que tendrían un mayor impacto positivo sobre el mercado son aquellas que propicien el incremento de la oferta de vivienda. La tarea es amplia para el ensanchamiento de la oferta, comenzando por la reducción de la incertidumbre regulatoria y el reforzamiento de la seguridad jurídica que conduzcan a un incremento de la inversión. También es preciso hacer hincapié en una mayor coordinación entre las Administraciones Públicas con competencias en la materia para la mejora y agilización de los procesos administrativos urbanísticos, así como en la colaboración con el sector privado para el incremento del parque de viviendas sociales. La definición de un marco fiscal más favorable tendría asimismo un impacto muy positivo sobre el sector, no sólo por el lado de la oferta, también actuaría positivamente sobre la demanda de determinados colectivos.
Por su parte y para afrontar todos estos nuevos retos, el sector privado puede profundizar en el impulso de tres grandes ejes; en primer lugar, en la cada vez mayor profesionalización para incrementar su competitividad y hacer frente a una demanda cada vez más exigente; en segundo lugar, en la industrialización y la estandarización de los procedimientos como los grandes aliados por sus ventajas para el sector en términos de costes, cumplimiento de plazos, calidad y sostenibilidad; y, en tercer lugar, gracias a la flexibilidad que puede aportar, el acceso a financiación privada con un importante efecto multiplicador para el desarrollo de los nuevos proyectos. También aquí el seguro de caución del alquiler y la compra, más allá de la financiación y las garantías bancarias habituales, puede ser uno de los grandes aliados.
Solo este avance en paralelo, conjuntamente desde el sector público y el privado, contribuirá a que el sector inmobiliario, lejos de la intensa crisis que afrontó a partir de 2008, continúe constituyendo en los próximos años una de las fortalezas de la economía española, fuente de generación de riqueza y bienestar para el conjunto de la sociedad española.
