La crisis de vivienda, que ya es la primera preocupación de los españoles, no tendrá remedio en el corto ni medio plazo, según los expertos. La razón es que no se está abordando de forma contundente el origen del problema, que no es otro que el desequilibrio entre la oferta y la demanda, agravado por la escasa construcción de nuevas viviendas. Por eso, a pesar de las medidas contra la crisis de vivienda anunciadas por el gobierno, como el aumento de vivienda social, las ventajas fiscales para alquileres asequibles o la transferencia de inmuebles de la Sareb, se prevé que persistirá más allá de 2025.
Además, la situación a nivel europeo no es muy distinta. Salvo casos como el de Italia o Finlandia, prácticamente todos los países están inmersos en la crisis habitacional de Europa. Por ello, también se han puesto en marcha medidas a nivel europeo. Pese a todo, los expertos no albergan grandes esperanzas en que dichas iniciativas sean suficientes para revertir la complicada situación.
Medidas contra la crisis de vivienda en España
Las medidas anunciadas para frenar la crisis se concretan en las siguientes:
- Transferencia de 3.300 viviendas y casi 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial a la construcción de vivienda social de alquiler asequible.
- Nueva empresa pública de vivienda con prioridad en la compra de suelo y de viviendas.
- Titularidad pública de forma indefinida de toda vivienda construida por el Estado.
- En Valencia, desarrollo de los PERTE para acelerar y abaratar la reconstrucción.
- Sistema de garantías públicas para propietarios e inquilinos, que asegure el cobro del alquiler y mayor oferta de precios asequibles.
- Programa de rehabilitación de viviendas vacías para alquiler asequible, con ayudas a quienes reformen un piso y mantengan alquileres asequibles durante al menos 5 años.
- Propuesta al Congreso de exención fiscal del 100% de IRPF a propietarios que basen sus alquileres en el Índice de Precios de Referencia.
- Propuesta al Congreso de considerar las viviendas turísticas como negocios, haciendo que tributen e incluso aplicando el IVA en zonas de difícil acceso a la vivienda o de saturación turística.
- Condicionamiento de las ventajas fiscales de las SOCIMIS en las promociones de vivienda de alquiler asequible.
- Limitación en la compra de vivienda para extracomunitarios no residentes.
- Endurecimiento en la regulación que persigue el fraude en los alquileres de temporada y creación de un fondo para reforzar las inspecciones en viviendas ilegales.
- Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026: aumentar los programas de ayuda y prestar atención a jóvenes, mayores, discapacitados y residentes de zonas degradadas.
Según los expertos, estas medidas por sí solas no lograrán invertir el desajuste entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, ni la tendencia alcista de los precios. La razón es que siguen sin atacar a la variable más determinante: la insuficiente construcción de vivienda para dar respuesta a la creciente demanda.
Iniciativas de corto alcance
Las medidas no serán suficientes para solventar el grave problema de la escasez de vivienda en España. Con un déficit estimado de 600.000 unidades al año, la inercia de la crisis sigue su curso: subida de precios y difícil acceso a la vivienda por parte de quienes aún no son propietarios.
Mientras que gran parte de países desarrollados levantan cada año una media de 4 viviendas por cada 1.000 habitantes (según la Comisión Europea), en España este dato ha sido de alrededor de 2 en los últimos 15 años.
Según Idealista, la oferta de viviendas en venta en España se redujo un 15% el último trimestre de 2024, en comparación con el mismo trimestre de 2023. Sería la mayor caída interanual registrada desde que el portal publica estos datos. El informe apunta que todas las capitales tienen ahora menos viviendas en venta que hace un año, con la excepción de Girona, con un 5% más. La mayor caída la registra Zaragoza, con un 40%.
El informe sobre el estado del inmobiliario español de Arcano Research señala que cualquier propuesta no destinada a atajar la escasez de oferta será ineficaz. En cualquier sector, la oferta se incrementa creando las condiciones que faciliten la actividad de los proveedores. En inmobiliaria, los proveedores son principalmente los promotores y los inversores. Así, solucionar el problema requiere, según estos expertos, ofrecer los incentivos adecuados para construir, es decir, rentabilidad. Pese a la subida de precios, el inmobiliario es un sector limitado por el exceso de burocracia y trabas, lo cual supone otra gran barrera.
Los promotores inmobiliarios aducen encontrar grandes dificultades para la construcción, a saber: la falta de suelo y su alto precio, la dura normativa urbanística, la excesiva burocracia y la lentitud de los trámites… También señalan como factores determinantes el aumento del coste de los materiales y la falta de mano de obra.
Tendencia alcista de los precios de la vivienda
Eurostat indica que la compra de vivienda se encareció un 47,7% entre 2015 y 2023. La evolución está alineada con la media europea y muestra la misma tendencia que otras grandes economías europeas como Francia (31,3%) y Alemania (48,8%).
Las previsiones de los organismos y agencias de calificación señalan subidas de precios que superan el crecimiento de los salarios. Tras un incremento de alrededor del 8% en 2024, este 2025 la subida estará entre el 5 y el 7%, según la mayoría de las estimaciones.
La agencia de rating Fitch señala en su último informe que España liderará el crecimiento del precio de la vivienda en Europa en 2025, solo por detrás de países con una problemática particular, como Irlanda o Portugal. Las estimaciones de estos expertos predicen una subida de precios entre un 5 y un 6% (entre un 5 y un 7% para 2026). Por su parte, los salarios nominales subirán tan solo entre un 2 y un 3%.
Por su parte, la agencia de calificación crediticia S&P estima una subida del 3% nominal en España en 2025, solo superada por Irlanda y Portugal.
Otras entidades bancarias españolas suben esas estimaciones y llegan a alcanzar aumentos del 4,7% o incluso 5% este año 2025.
Situación crítica en toda Europa
El acceso a la vivienda se está convirtiendo en toda Europa en un arduo cometido. En las grandes ciudades es peor, ya que concentran el crecimiento de la población, que agudiza el desequilibrio entre la oferta siempre escasa y la alta demanda.
Durante la última década, los alquileres se dispararon un 19% y los precios de las viviendas aumentaron un 47% en la Unión Europea. Esta cifra duplica la tasa de inflación para el mismo periodo y está muy por encima del incremento salarial. La situación es crítica en Portugal, Estonia, Bulgaria o Hungría, donde comprar una vivienda actualmente es el doble de caro que hace ocho años, o incluso más.
Debido a la gravedad de la situación, la Comisión Europea ha implantado la figura del nuevo comisario europeo de vivienda, una materia de competencia nacional. Dan Jørgensen pretende proponer un plan de vivienda asequible en la Unión Europea.
Dos casos extremos son Irlanda y Portugal. En lo que respecta a este último, el precio de la vivienda aumentó un 157% de 2020 a 2021. Los alquileres aumentaron un 112% de 2015 a 2021, según Eurostat. En el país luso, los bajos salarios agravan, con mucho, el problema.
En Irlanda, un tercio de la población se plantea mudarse a otro país. La falta de oferta provoca un incremento constante en el precio de la vivienda (en torno al 10%). El número de nuevas construcciones en 2024 no supera las 5.000 unidades, muy lejos del objetivo teórico de 10.000 anuales para satisfacer la demanda actual. Además, la crisis del alcantarillado agrava enormemente la situación. Se estima que hay unas 19.000 viviendas en espera de construcción debido a los problemas en el alcantarillado y unas 8.450 viviendas terminadas que no se pueden usar por dichos problemas.
