La previsión de cara a 2025 señala que la crisis de vivienda se mantendrá el próximo año. Y es que el dato de viviendas terminadas de media anual en los últimos cinco años es de 78.700, muy por debajo de las 246.000 que estima necesarias el INE actualmente.
De hecho, el Banco de España anunció el pasado abril un déficit de nada menos que 600.000 viviendas para satisfacer los problemas de demanda en 2025 (informe anual El mercado de la vivienda en España).
La previsión que hace el Instituto Nacional de Estadística (INE) es que habrá un aumento del 19% de nuevos hogares hasta 2039, pero la oferta de vivienda no aumentará en consonancia por ahora.
La persistencia de la crisis habitacional de cara a 2025 evidencia la necesidad de avanzar en medidas que consigan paliar la falta de oferta de vivienda.
Los expertos están de acuerdo en que la escasez de suelo es el problema más acuciante en las principales ciudades del país, donde el desequilibrio de oferta y demanda es mayor.
Así, mientras la previsión mantenga el desequilibrio, los precios seguirán subiendo.
En opinión de los expertos, algunas medidas que están sobre la mesa contra la crisis de vivienda son:
- Agilización de los procesos urbanísticos.
- Mayor flexibilidad y seguridad jurídica.
- Transformación de usos de los bienes raíces o inmuebles.
- Modelos habitacionales acordes con las nuevas formas de vida, las llamadas modalidades del Living.
- Facilidades y simplificación de los procedimientos en el proceso del alquiler.
- Acuerdos público-privados para fomentar la vivienda asequible tanto en alquiler como en venta.
El precio de la vivienda en octubre de 2024
La escasez de viviendas ha provocado un incremento de los precios que se mantendrá todo 2024. Si miramos a los datos más recientes publicados por Idealista, vemos lo siguiente:
- El precio de la vivienda en España subió un 9,6% interanual en octubre de 2024, llegando a una media de 2.209 euros/m2, lo cual supone un nuevo récord.
- El precio del alquiler en España subió un 10,2% interanual en octubre de 2024, llegando a una media de 13€ por metro cuadrado.
España es, cada vez más, un país de inquilinos. La cifra de personas que viven en alquiler no deja de crecer debido a la dificultad de comprar un piso, ante la escalada de los precios.
Según Idealista, se ha cuatriplicado desde 2019 el número de familias que compiten por cada alquiler que sale al mercado. Y cuando pretenden alquilar, esto es lo que se encuentran en las ciudades más demandadas: Madrid tiene un precio medio de 18,8 euros /m²; Cataluña, de 17,8 euros /m². Son las comunidades autónomas más caras para alquilar una vivienda. Le siguen Baleares (17,6 euros /m²) y Euskadi (14,2 euros /m²).
Barcelona sigue siendo la capital más cara para vivir de alquiler. Así, el precio por metro cuadrado del alquiler en Barcelona alcanza los 23,1 euros /m². Le siguen Madrid y San Sebastián, con un precio por metro cuadrado de 20,6 euros /m² y 17,9 euros /m², respectivamente.
Líneas rojas en el alquiler de vivienda y malestar social
El coste del arrendamiento ha subido más de un 80% en los últimos diez años, pero los salarios lo han hecho apenas un 25%. El precio medio por metro cuadrado ha pasado de 7,2 euros en 2014 a 13 euros en 2024 (+80,56%). Y el crecimiento es mucho mayor en las principales ciudades, como se ha indicado anteriormente.
Pero los sueldos no han crecido en consonancia: en 2014, el salario medio bruto anual fue de 22.858€, y en 2024 es de 28.776€ (+25,89%), según el INE y el Ministerio de Trabajo.
La presión sobre el alquiler residencial en las zonas céntricas se extiende a la periferia. Pero no solo eso, también empieza a afectar a otras modalidades de acceso a la vivienda, como el alquiler compartido. Esto significa que se sigue estrechando cada día más el cerco sobre la demanda, con las tensiones que ello conlleva.
De hecho, el acceso a la vivienda se encuentra en un punto tan crítico que no dejan de surgir protestas sociales, como se ha visto recientemente en varias ciudades españolas.
Y para los más vulnerables, la situación es aún peor. Se estima que España necesitará más de un millón de viviendas de alquiler social para 2030 para llegar a la media europea. Y no parece en absoluto un reto factible, según los datos recogidos al inicio de este artículo.
De hecho, será necesario invertir 400.000 millones para paliar el déficit de vivienda asequible en España, según la consultora JLL. Las administraciones y el capital privado deben invertir ese importe para remontar los 1,7 millones de casas baratas de déficit.
Vías de solución para la crisis de vivienda
Las soluciones pasan irremediablemente por conseguir aumentar la oferta de vivienda para que los precios de compra y alquiler se ajusten. Y aquí es necesaria una visión transversal que implica a distintos sectores.
Un vistazo a la construcción nos revelará el papel que juega este sector. Y es que la construcción está estancada. Desde la crisis de 2008, la creación de nuevos hogares supera ampliamente la construcción de viviendas. Si actualmente faltan ya más de 200.000 viviendas, la cifra irá en aumento si no se aplican medidas estructurales.
La inversión en construcción llegó a superar el 11% del PIB en los años previos a 2008, mientras que ahora a duras penas llega al 5% del PIB, según los últimos datos publicados por Eurostat.
Los constructores señalan los altos costes de construcción como el principal impedimento para poder aumentar la oferta de viviendas. Aunque ya se están explorando nuevas formas de ajustar los costes, como la construcción industrializada.
En cuanto al alquiler, en el sector inmobiliario se señalan algunas medidas específicas para lograr sacar más oferta al mercado:
- Un régimen fiscal más atractivo para los propietarios.
- Reforzamiento de la seguridad jurídica y nuevos formatos de garantías del alquiler.
- Trámites administrativos más sencillos.
Pero también la actuación del sector público es necesaria para aliviar la crisis de vivienda, pues España dispone de un parque público de vivienda del 2%, siendo la media europea 9,3%. El objetivo del Gobierno es llegar a medio plazo al 20% para poder garantizar el derecho a la vivienda.
Las nuevas modalidades del Living en 2025-27
El porcentaje de personas entre 30 y 45 años que viven de alquiler ha aumentado un 50% debido a la demanda de flexibilidad en el alojamiento o alquiler, de cara a responder a circunstancias personales cambiantes (separación, movilidad laboral, trabajo remoto, etc).
Así, el nuevo arrendamiento flexible cambia las reglas del mercado inmobiliario: aumenta la demanda de viviendas para nómadas digitales y con ello las nuevas modalidades de Living.
La inmobiliaria Savills estima que se incorporarán 35.565 nuevas unidades al alquiler en las nuevas modalidades del Living (como build-to-rent, coliving y flex living) hasta 2025.
Según la compañía, estos formatos alcanzarán en 2025 un 16% de la cuota de obra nueva, con 5.840 unidades. Aunque seguirán siendo por ahora una tipología residual dentro del mercado de alquiler.
Según datos de la consultora Atlas Real Estate, el número de camas de flex living subirá a 26.776 unidades hasta 2027, frente a las 11.885 camas operativas en 2024. Así, continúa su tendencia alcista después de haber duplicado las plazas en un solo año.
Este segmento del mercado se está posicionando muy fuerte entre inversores, promotores y clientes finales, y tiene su foco en zonas periféricas de las grandes ciudades.
La previsión es que para 2027 se duplique en nuestro país el número de unidades de estos nuevos modelos habitacionales.
