Tras dos años por las nubes, el mercado inmobiliario logístico acusó en 2023 las tensiones del comercio internacional y la ralentización generalizada del consumo, también el nacional. Las aguas han vuelto a su cauce en este sector, pero al menos el volumen de operaciones sigue por encima de las cifras prepandemia. El interés y la inversión nacional y extranjero se mantienen como demuestra los casos de Goldman Sachs, que sigue adelante con su plan para invertir 1.000 millones de euros en tres años, e Inditex que acaba de anunciar que un proyecto de 1.800 millones de euros que creará tres nuevas instalaciones logísticas para apoyar su expansión.
España como destino turístico, sí, pero también, logístico. A pesar del reajuste que cabría esperar tras el boom posterior a la pandemia en el sector inmobiliario relacionado con las actividades de almacenaje y distribución de mercancías, 2024 podría volver a ser un buen año para esta actividad.
Hay indicios que lo apoyan, a pesar del runrún de enfriamiento de la economía que traen los indicadores adelantados del PIB, aunque, todo sea dicho, cada vez son más los que se corrigen al alza; el último, hace apenas unos días, era el del Banco de España, que lo eleva 3 décimas, hasta el 1,9%, cada vez más del 2,5% que fue lo que la economía española se expandió el año pasado. La institución predice también en su último informe trimestral que “en los próximos años el consumo privado y la inversión serán los principales motores de la actividad económica española”.
Uno de los ámbitos que apoya esta dinámica es el comercio electrónico que en España también está en cifras récord y mantiene el ascenso iniciado desde mediados de 2020, en tiempos de confinamiento. Desde entonces y de acuerdo con los resultados de Eurostat, el porcentaje de compradores online ha pasado del 63% al 69% hasta el año pasado -en la Eurozona, estos valores fueron del 67% y el 70%, respectivamente-, aunque el salto es más evidente si se parte de la cifra de 2019 (58%). Asimismo, según el servicio estadístico de la Unión Europea, la categoría de productos que más se compró en 2023 fue la de “ropa, zapatos y accesorios” (40%).
En España, el comercio electrónico marcó un nuevo récord al superar por primera vez los 20.000 millones de euros en el segundo trimestre del año pasado, un 12,7% más que en el mismo período de 2022. Este balance, el último que ofrece la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, engloba todas las compras y actividades electrónicas, desde viajes y hoteles a juegos de azar, pero también las prendas de vestir y los productos de alimentación que, al igual que los primeros de la lista, forman parte de las 10 categorías con mayor volumen de negocio; además, el de prendas de vestir fue el tercer apartado que más creció con un 5,6%, frente al 3,1% que lograron los productos de hipermercados, supermercados y tiendas de alimentación. La vestimenta también es protagonista por otra razón: fue la rama de actividad con mayor volumen de negocio en operaciones realizadas desde España y dirigidas al exterior, con un 8,4% del total.
El ascenso imparable del imperio de la moda… ‘online’
El explosivo crecimiento de la moda y específicamente de las tiendas online -de 2012 a 2022, España ha pasado de tener 3,4 millones de personas que compran moda a través de dispositivos electrónicos a casi 13,5, según Statista- explican decisiones como la que acaba de tomar el imperio textil fundado por Amancio Ortega: desplegar un plan de expansión logística en 2024 y 2025 “ante las importantes oportunidades de crecimiento futuro”, según ha explicado Inditex. Dicho plan movilizará 1.800 millones de euros -900 en 2024 y 900 en 2025- que ampliarán su red de almacenes con tres centros más.
Las ubicaciones de los nuevos centros logísticos serán Zaragoza -donde ya tenía un almacén-, con una extensión de 286.000 metros cuadrados, y la Comunidad Valenciana, con 116.000 y 141.000 metros cuadrados, respectivamente.
Esas oportunidades de las que habla la matriz de Zara y Bershka tienen que ver con datos como este: de acuerdo con Statista, la ropa fue la segunda rama de actividad de comercio electrónico que más facturó en España durante 2022, con un total de 4.684 millones de euros, por delante del transporte aéreo y solo por detrás de lo que movió otra categoría relacionada con el turismo, la de agencias de viajes y operadores turísticos.
El proyecto Newdock de naves logísticas sigue adelante
En 2021, Goldman Sachs creó Newdock, una filial que pretendía aportar al banco de inversiones una cartera de naves logísticas eficientes por toda la Península Ibérica. Están preparadas para acoger proyectos de autoabastecimiento eléctrico y lograr el sello LEED Platinum de eficiencia energética, el nivel más exigente para el sector de la edificación.
Newdock tiene ya siete proyectos ejecutados o en fase de construcción, uno de estos últimos, en Loriguilla (a 20 km de la ciudad de Valencia), albergará la mayor superficie dedicada a la logística de la Comunidad Valenciana. En conjunto, la entidad ha comprometido más de 600 millones de los 1.000 previstos en su plan de negocio. De cara al futuro y al margen de las instalaciones logísticas de casi 100.000 m2 previstas en Los Ahijones (Madrid), la firma ha confirmado su interés por regiones con baja desocupación y gran demanda como Cataluña, País Vasco y Portugal.
¿Qué se espera del mercado inmobiliario logístico en 2024?
“La demanda continuará siendo elevada en 2024, aunque en menor medida que en los últimos dos años, alcanzando niveles acordes con la media de contratación del sector. La actividad registrada este año y el elevado número de proyectos entregados, no han conseguido reducir la disponibilidad y la tendencia de cara a 2024 es que se mantenga similar o algo superior por la entrada de producto especulativo”. Esta es la principal conclusión del último balance elaborado por CBRE sobre el mercado inmobiliario industrial y logístico en España.
El año terminó con un volumen de inversión de 1.150 millones de euros, lo que supone una caída del 50% “comparada con la cifra excepcionalmente récord alcanzada en 2022 (2.335 millones)”, aclara el informe.
A este resultado se le puede dar una lectura positiva más: por un lado, se trata de una caída menor a la registrada en el tercer trimestre del año pasado, cuando la inversión se situó un 67% por debajo del ejercicio precedente, pero además, el último trimestre concentró el 40% de las operaciones de todo el año, lo que podría anticipar un cambio de tendencia, o al menos, ser indicio de que el nivel de actividad se mantendrá al alza en 2024. Algo así espera la consultara para quien “a pesar de la ralentización observada este año, el sector logístico cuenta con buenos fundamentales y se espera que la caída prevista en tipos facilite el cierre de operaciones que estaban paralizadas en manos de inversores con una posición de wait and see”.
Más en detalle, en la zona centro se registraron más de 850.000 metros cuadrados entregados, un 26% más que un año antes y más de 931.000 metros cuadrados de contratación logística (más de 780.000 metros cuadrados netos), un 24% menos. “A pesar de este descenso, las cifras de contratación se sitúan por encima de la media histórica de este mercado reflejando un buen ritmo de la demanda”, matizan desde CBRE. En cuanto a Cataluña, se superaron los 536.000 metros cuadrados de contratación (un 84% netos), lo que supone un descenso del 34% respecto al ejercicio anterior, “aunque registra niveles acordes con la demanda histórica de Cataluña”. De cara a este año, “la escasez de oferta disponible está afectando a los niveles de contratación que se mantendrán estables en 2024. Los niveles de disponibilidad se han visto incrementados este año y en total hay más de 600.000 metros cuadrados disponibles, alcanzando una ratio del 5,26% a cierre de año. Este incremento se ha producido principalmente en el tercer arco, que actualmente cuenta con una tasa del 14,2%, por la entrada de más de 300.000 metros cuadrados en naves construidas en la segunda parte del año”, concluye el informe.
