- Los desahucios por impago de alquiler de inquilinos en situación de vulnerabilidad permanecerán suspendidos hasta el 9 de mayo de 2021.
- Las compensaciones acordadas para los propietarios podrían no cubrir la totalidad de las perdidas, las cuales podrían elevarse hasta los 9.000 euros, con la posibilidad de disparar la morosidad en 132 millones de euros.
- El Fondo Monetario Internacional advierte que debe evitarse una protección excesiva del arrendatario y la incertidumbre jurídica sobre el sector inmobiliario para prevenir efectos adversos en la oferta de alquiler.
El 22 de diciembre de 2020 el Gobierno aprobó la extensión de la suspensión de desahucios durante el estado de alarma en España, es decir, hasta el 9 de mayo de 2021. A través de un Decreto-ley, quedan suspendidos los desahucios por impago de alquiler de familias vulnerables y sin otra alternativa de vivienda. En algunos casos, esto incluye a los ocupantes ilegales de viviendas vacías, lo cual ha generado gran discusión entre los propietarios en el mercado de alquiler.
Los propietarios tendrían el derecho a solicitar una compensación en el caso de los inquilinos con contrato que se encuentren en vulnerabilidad económica, siempre que se presente un informe a servicios sociales para acreditar el hecho. La compensación se calcula con el precio medio de alquiler del entorno en que se encuentre el inmueble, determinado por los índices de referencia durante el periodo medio entre la suspensión del desahucio y su levantamiento.
Esto también se aplicaría a inquilinos en vulnerabilidad que no tengan contrato, pero solo si ocupan viviendas vacías de grandes tenedores, es decir, propietarios de más de diez inmuebles, si poseen menores o dependientes, o si son víctimas de violencia de género. En cualquier caso, las comunidades autónomas contarán con tres meses desde que se acredite la vulnerabilidad de los desahuciados para ofrecerles una alternativa de vivienda que califique como vivienda digna.
Los más afectados: los propietarios
La prohibición de los desahucios podría tener efectos adversos, informa ABC. En concreto, descargaría una responsabilidad pública sobre la sociedad civil. Si bien los propietarios serían compensados de acuerdo con la norma, uno de los principales problemas es el tiempo que puede transcurrir desde que se deja percibir el importe del alquiler hasta la compensación. Además, es el propietario el que tiene que encargarse de realizar todas las gestiones.
Ante esto, la Agencia Negociadora del Alquiler calcula que esta medida puede generar pérdidas de más de 9.000 euros para los arrendadores de vivienda que hayan sufrido impagos de rentas desde el inicio del estado de alarma. Incluso con las compensaciones, las predicciones apuntan a que no sean suficientes para cubrir el total de las pérdidas, sin tener en consideración el tiempo en que tardarían en llegar. La Agencia también señala que la medida podría disparar la morosidad hasta llegar a los 132 millones de euros, cifras calculadas a partir de los datos de lanzamiento por impago de alquiler disponibles por el Consejo General del Poder Judicial y la renta media de alquiler en el país.
En respuesta a la situación, desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) prevén que miles de propietarios recurrirán a reclamaciones judiciales por responsabilidad patrimonial y económica del Estado. La base para estas acciones legales será que las medidas implementadas atentan contra las normas fundamentales como la protección de la propiedad privada o la tutela judicial efectiva. La asociación considera que esta litigiosidad afecta a la imagen del país ante la inversión extranjera, y perjudica la seguridad jurídica y confianza necesarias para desarrollar el mercado del alquiler.
El impacto en el mercado
La mayor preocupación para las inmobiliarias es el amparo a la ocupación ilegal. La directora general de ASVAL ha afirmado que el mayor coste de la suspensión de los desahucios será la inseguridad que introducirá al mercado, donde los particulares podrían cerrar sus viviendas ante el miedo de impagos y ocupaciones. En el caso de los operadores profesionales, afectaría a la confianza en su inversión, necesaria para mantener estabilidad en sus operaciones.
La asociación también señala que el decreto desprotege a los propietarios, los cuales han asumido gran parte del coste de la vivienda en alquiler durante la crisis. Los efectos ya empiezan a manifestarse con operadores que ya no consideran desarrollar el mercado de alquiler, y propietarios que cierran sus viviendas o deciden pasarlas directamente al mercado de venta, reduciendo la oferta en el mercado inicial. Ante esto, los dueños acabarían primando a los inquilinos más solventes.
Ya el Fondo Monetario Internacional había advertido en su último informe sobre la economía española, que debería evitarse una protección excesiva del arrendatario y la incertidumbre jurídica sobre el sector inmobiliario para prevenir efectos adversos en la oferta de arrendamientos. También señaló que, respecto a otros países europeos, España parece tener la normativa más ineficiente, con obstáculos regulatorios que afectan la cantidad de viviendas que se disponen para su alquiler.
Sobre 2021, las predicciones están divididas. Los principales portales inmobiliarios han detectado una moderación en los precios del alquiler desde octubre de 2020, según Business Insider. Algunos aseguran que esto ha sido producto de un incremento en la oferta disponible, en parte debido al trasvase de viviendas destinadas a estudiantes o turistas y que ahora operan en el mercado de alquiler residencial. Esta podría ser una tendencia que continuaría hasta verano u octubre de este año, dependiendo de cómo se logre superar la pandemia.
Otras opiniones señalan que el alquiler seguirá siendo limitado para una demanda difícil de satisfacer: la clase media y los jóvenes. Debido a la situación, el riesgo de impago hará que los bancos sean más exigentes al momento de otorgar créditos. Ante el problema de acceso a la vivienda, es probable que en febrero se produzcan cambios normativos que limiten el precio del alquiler. Esta posibilidad frenaría la oferta, debido a los propietarios que optarán por vender sus propiedades por encima de alquilarlas y no cubrir los costes.
