Claves:
- Durante los últimos años se ha vivido un incremento en el interés por adquirir una vivienda de alquiler sobre todo por segmentos jóvenes.
- Situación de la vivienda en España vs Europa: Las dificultades de compra de vivienda (para adquirir una vivienda) son mayores en España que en el resto de la Unión Europea.
- La demanda implica una oportunidad para los inversores inmobiliarios de involucrarse en construir para alquilar las viviendas para aumentar la oferta de alquileres.
En 2019, la demanda de vivienda en alquiler vivió un incremento respecto al año anterior. Un informe del portal inmobiliario Fotocasa, señala que esta demanda responde a un auge en el interés por adquirir una vivienda, y ha producido un aumento del 22% de la participación en el mercado inmobiliario en comparación con el año anterior. Este incremento es liderado por los segmentos más jóvenes: el 33% de las personas que han realizado alguna acción en el mercado tienen entre 18 y 24 años. Otro 43% de la participación corresponde a personas de entre 25 y 34 años.
Debido al auge de los precios de alquiler y las facilidades hipotecarias que ofrecen los bancos actualmente, existe una mayor inclinación por parte de los jóvenes a comprar vivienda, informa ABC. Sin embargo, dificultades a la hora de ahorrar por los bajos salarios y una predilección por vivir en el centro de las grandes urbes (zonas más caras), retrasa a estos grupos para dar el paso hacia la compra. Frente a un mercado) de altos precios, buscan opciones más asequibles, como alquileres y espacios compartidos. Entre los más afectados por las subidas del alquiler los jóvenes que habitan en Cataluña, Madrid (9,3 euros al mes por metro cuadrado), País Vasco y Baleares.
Situación de la vivienda en España vs Europa
De acuerdo con un informe de la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE) España supera el promedio de hogares que residen en una vivienda en propiedad, 77,1% frente a 69,3% de la Unión Europea. El informe también indica que el esfuerzo de un habitante español para adquirir una vivienda es superior al resto de Europa, y concluye que es necesario incentivar la oferta de viviendas en alquiler en consideración con los colectivos con más dificultades en el acceso al mercado.
En Europa, según la consultora inmobiliaria Knight Frank, a medida que la demanda de inversión en el mercado de alquiler privado se intensifica, existe mayor movilidad internacional y las ciudades están más pobladas, y la necesidad de oferta y de producto de mayor calidad aumenta.
Teniendo esto en consideración, presentan la inversión privada en viviendas de alquiler como una oportunidad para aquellos que busquen diversificar su portfolio de activos. La consultora destaca dos alternativas de negociación de viviendas para alquiler: “Forward Funding” y “Forward Purchase”. En ambos casos, las prácticas se dirigen a inversores que buscan adquirir un edificio en construcción a partir del cual puedan generar una rentabilidad objetivo sobre el capital invertido. La principal diferencia radica en la financiación previa de la construcción, y en consecuencia la asunción de riesgo.
Forward Funding es un contrato de compraventa de una propiedad entre un desarrollador e inversor. El desarrollador se compromete a vender un terreno y construir en él, bajo la condición que el inversor financie la construcción. Por su parte, Forward Purchase es un inversor comisionando la construcción de un proyecto, firmando un contrato estándar con el desarrollador. En lugar de financiar el proyecto, el cliente realiza el pago al ser entregadas las viviendas.
Construir para alquilar
Según informaciones de El País (2019), que hacen énfasis en que se debe aumentar la oferta de viviendas de alquiler, el incremento en la demanda podría llevar a una necesidad de 2,5 millones de hogares en una década. Entre los diferentes motivos destacan factores demográficos, la dificultad de acceso a las hipotecas y cambios culturales.
En particular, Madrid y Barcelona han sufrido una carencia generalizada, concentrándose en las grandes urbes y en zonas de costa, no debido a un uso turístico, sino a la movilidad de personas hacia estas zonas en busca de residir allí y poder trabajar. Los datos de El País señalan que el 95% del parque en alquiler se encuentra en manos de particulares, dejando solo 5% como propiedad de grandes gestores profesionales.
Con respecto a esto, el primer gran fondo en acceder el mercado español fue Blackstone, el cual, a través de diferentes sociedades, es el mayor casero de España con 30.000 unidades en alquiler (El Confidencial, 2019). A nivel de gestión, la principal compañía es española: Grupo Azora, la cual gestiona cerca de 15.000 viviendas distribuidas en diferentes ciudades de España. Su socia fundadora, Concha Osácar, calculaba que, para abastecer la necesidad de viviendas en alquiler, se necesitan alrededor de 167.000 viviendas adicionales cada año.
Respondiendo a la demanda, este año Madrid ya ha registrado algunas operaciones bajo el esquema “build to rent”, construir para alquilar. La inmobiliaria Metrovacesa, llegó a un acuerdo con Ares Management en marzo de 2019 para la construcción de viviendas (El Español, 2019). En específico, el contrato implica poner en marcha dos proyectos con un total de 121 unidades. Se trata de dos promociones en Madrid y Arganda del Rey, y su entrega está pactada para el cuarto trimestre de 2020 y 2021, respectivamente. La inmobiliaria destacó que esta fórmula ha atraído el interés de los inversores, razón por la cual prevé más ofertas posibles en el futuro.
Por su parte, el acuerdo más destacado del año fue entre la promotora Aedas Homes y nuevamente el fondo Ares Management, el cual prevé desarrollar 500 viviendas en cuatro proyectos (ABC, 2019). El primero, se construirá en Torrejón de Ardoz con planificación de levantar 103 inmuebles de 2 y 3 dormitorios. Este está previsto para 2021, y supondrá un ingreso de 18.6 millones de euros para la compañía.
Los expertos coinciden en que los mercados de compraventa y de alquiler pueden convivir en perfecta armonía. Sin embargo, para que el modelo tenga éxito, las viviendas construidas deben ser de un menor tamaño, pero que ofrezcan servicios en zonas comunes en su lugar. Es decir, espacios de trabajo, terrazas comunitarias o gimnasios, son elementos que generan un sentimiento de comunidad. Señalan que, en el futuro, se crearán barrios enteros siguiendo este modelo que busca un mejor diseño y comodidad para los clientes. Consulta la previsión del futuro del sector construcción en el 2020 aquí.
